ИИ

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

Недвижимость, ремонт, стройка · 5 ноября 2026 г.

Открыть канал в MAX

⚡️Важное для понимания устройства рынка и ситуации на нём, из интервью зампреда Сбера, ...

⚡️Важное для понимания устройства рынка и ситуации на нём, из интервью зампреда Сбера, Анатолия Попова: Доля клиентов с LLCR ниже 1,1 увеличилась с 6% до 15,4% ▪️Что это значит: В данном контексте "клиенты" - это "проекты" в портфеле ПФ Сбера. То есть не компании, не застрои. Это важно... Сам LLCR - ключевой коэф-т любой финмодели проекта, у любого банка-кредитора. Он показывает насколько ожидаемые денежные потоки (выручка), покроют долг (ПФ) Приемлемым для финансирования проекта, считается LLCR = 1,2-1,25. То есть, условный запас прочности в модельке в 20-25% над долгом. Для банка такое = меньше риска не получить бабло назад вовремя. Есесьно, эти 20-25% - не есть прибыль застроя. Она меньше. Иногда сильно )) Однако "запас" позволяет гибче смотреть на горизонт финансирования. А он в стройке нынче 3-5 лет Так вот... Если LLCR скатывается менее 1 (единицы) - песец. Гасить долг нечем = "красная" зона риска. Если LLCR около 1,1 = проект в "жёлтой" зоне. Риск беспроблемного невозврата по прежней модельке - большой. О реальной же прибыли застроя можно забыть. Хотя, кого это тревожит, верно? ) И таких "жёлтых" проектов у Сбера - каждый 6-ой 😳 На ПФ Сбера порядка 7,5 тыс. строящихся домов (МКД), по 4,8 тыс. РнС. Из-за нюансов возможного размазывания ПФ по корпусам, сколько конкретно "в риске" - в лоб не сказать. Однако, оценочно, это 1.000+ домов по РФ, под 10 млн м2 жилья. Добавить сюда стату по другим банкам... станет тревожно Однако банкстеры были бы не банкстеры, если бы не выкручивались. Поэтому для таких бедовых: Оформляем регресс на проект-спонсор – другой ЖК застроя, по которому есть (или скоро ожидается) свободный денежный поток (ввод и раскрытие эскроу). И по 2/3 проблемных проектов уже действует такая схема ▪️Что это значит: Если застрой таки получает (дай боженька) какую-то прибыль... то пускает её на затыкание дыр / вытягивание нелетящих проектов. Для банка. Не для развития своего бизнеса Кол-во обращений девелоперов за реструктуризацией +47% г/г. Основные причины – удорожание проектов и необходимость продления финансирования И далее... в Москве появились новые требования при согласовании ТЭП и архитектуры, обновились нормативы обеспеченности машино-местами. Все это в совокупности снижает запас устойчивости проектов на 10% ▪️Что это значит: Те проекты, которые недавно проходили по LLCR = 1,2... Из-за решений "третьих лиц", на изи уходят в "жёлтые" = 1,1. По ним не дадут ПФ. Они не выходят на рынок При этом, ведь они в портфеле. Прорабатываются. И часто висят на бридж-кредите. Который сильно дороже ПФ. Даже его "базовой ставке" - спс ключу 😉 Напомню, шепчут, что некоторые банкстеры недавно выкатывали бриджи под 32%. Получается, и стартануть не получается, и терпеть с таким % = жопа пат Да, есть те, кому уже край. Лезут в бриджи За 9 мес. 2026, Сбер заключил 92 сделки на бриджи, на 200 млрд. К 2025-му это +26% в шт, и +86% по сумме. Однако к уровню 2024 - серьезное сокращение: тогда было 223 сделки на 600 млрд ▪️Что это значит: Сильно просаживается задел стройки на будущее. Стройка прилично дорожает. Себес вверх, в т.ч. за счёт % банкам. Доля "бесприбыльных" проектов растёт. Девелопмент, как бизнес, выглядит аки мазохизм на углях. Госбанки отчитываются о рекордных прибылях ))) А, ну и есесьно, скоро цены новостроя пойдут вниз. Шепчут, что будут раздавать квартиры бесплатно (за жкх)... Но это не точно 🤝 @iliilitop