Трансформация ИЖС: важный 2025 год, когда эскроу пришел в частное строительство
Трансформация ИЖС: важный 2025 год, когда эскроу пришел в частное строительство Продолжаем серию публикаций #ЦифраИЖС о трансформации сегмента строительства частных домов с 2019 по 2026 год. 🔸 В 2024 году рынок ИЖС подошел к важному изменению. До этого заказчик и подрядчик могли строить отношения вокруг авансовой модели: семья привлекала ипотеку, деньги перечислялись исполнителю, а дальше заказчик надеялся, что компания завершит работу в срок и в рамках сметы. Проблемы такой модели стали особенно заметны на фоне массового (вертолетного) кредитования. 22 июля 2024 года был принят закон № 186-ФЗ. 🔸 Он установил специальный механизм строительства частного дома по договору подряда с использованием счета эскроу. Закон вступил в силу 1 марта 2025 года. Теперь после подписания договора средства перечислялись на банковский счет, который раскрывался только после регистрации объекта. Подрядчик получал деньги заказчика постфактум. Эскроу прошел за это время несколько этапов: гнев, торг, почти успех, в работе, убеждение, цели и мечты. Но в итоге не смогли строить с эскроу почти половина подрядчиков: планировали зайти в эскроу-игру около 8 тыс., но реально справились с условиями около 5 тыс. Сейчас, на момент 2026 года, есть инициативы распространить эскроу на всю ипотеку (не только льготную). Эскроу снижает риск потери перечисленных подрядчику денег, но само по себе не гарантирует качество дома, соблюдение срока и наличие инфраструктуры. По крайней мере, механизм точно полностью изменил финансовые модели компаний, заставил внедрять управленческий учет и повысил доверие заказчиков к ИЖС. Дальше — больше. 🔸 Подрядчиков взяли на детальный анализ после тех случаев скама с псевдо-аккредитованными компаниями. Появились требования к размещению информации в ЕИСЖС. Однако сам 186-ФЗ не сделал эскроу обязательным для любого строительства частного дома — только при использовании льготки, которую субсидирует государство. В прошлом году немного изменили требования к подрядчикам и формы финансирования. По итогам 2025 года ДОМ.PФ опубликовал следующие результаты продукта «ИЖС-Подряд»: 25,8 млрд руб. фактически выданного финансирования — в 9,5 раза больше, чем годом ранее, кредитные линии открыты для 1 121 подрядчика на 75 регионов, площадь проектов — более 560 тыс. м². На рынке произошла чистка. 🔸 Компании, которые смогли пройти условия, нарастили свое влияние на рынке. Но это было только первым шагом на пути к построению цивилизованного рынка ИЖС, потому что тогда стала хайпить другая проблема — «коттеджное рабство». Законопроект об управлении общим имуществом в КП обсуждается еще с 2022 года, Госдума планирует принять его во втором чтении 10 ноября. Для новых поселков решили узаконить правила, чтобы больше не было сложностей в инфраструктурной и социальной нагрузке. Пришло время экспериментов. 🔸 Сначала власти разработали законопроект № 952998-8 о проведении на территории Московской области с 1 января 2026 года эксперимента по внедрению градостроительных планов земельных участков (ГПЗУ) для объектов ИЖС и садовых домов. Затем его срок перенесли из-за доработок, в итоге — ждем его старт 1 марта 2027 года. Затем в Подмосковье узаконили требования к коттеджным поселкам. Новогодний подарок ввели постановлением № 1822-ПП от 26.12.2025. Девелоперам, которые строят поселки на территориях от трех гектаров, нужно было принять новые «правила игры» по КРТ в ИЖС Подмосковья. 🔸 В прошлом году также немаловажным стало и постановление Правительства РФ №826: об установлении признаков неиспользования земельных участков из состава земель населенных пунктов, садовых земельных участков и огородных земельных участков. В общем, за пустые или замусоренные участки — штраф или конфискация. По итогам 2025 года в РФ ввели 63,5 млн м² или 466,2 тыс. индивидуальных жилых домов. С 1 марта 2025 года частная стройка получила аналог проектного финансирования. Но следующий вопрос — насколько этот механизм реально заработал и как он сочетается с развитием самих территорий, дорог и поселков. Подписывайтесь на ИЖС
Канал в каталоге Максиметера
8 452 подписчиков · Недвижимость, ремонт, стройка