Формула окупаемости: как за 5 минут понять, выгодна ли вам квартира под сдачу — 1 мая 2026 г. в 06:48:33.458
Формула окупаемости: как за 5 минут понять, выгодна ли вам квартира под сдачу Очень часто ко мне приходят с вопросом: «Елена, а эта квартира под сдачу – вообще выгодная инвестиция или просто красиво звучит?» Правда в том, что ответ можно получить за 5 минут, если знать одну простую формулу. Формула окупаемости Чтобы понять, за сколько лет окупится квартира под сдачу, считаем: срок окупаемости = цена квартиры + все расходы /(делить) месячная аренда (МАП) Расшифрую: - берем стоимость покупки, - плюсуем все вложения (ремонт, мебель, техника, комиссия, налоги при покупке, если были), - делим на ваш чистый годовой доход от аренды. Так вы видите, за сколько лет к вам вернутся вложенные деньги. Пример из практики Представим, вы покупаете квартиру за 12 000 000 ₽. На мебель и доведение до ума вкладываете ещё 500 000 ₽. Сдавать планируете за 80 000 ₽ в месяц. Считаем: срок окупаемости = (12.000.000 + 500.000)/ (8*12=960.000) Получается срок окупаемости ~13 лет. Что это значит на практике: эта квартира окупится примерно за 13 лет. Всё, что дальше – уже ваш чистый плюс (если не учитывать возможный рост стоимости объекта). Какие цифры считать нормальными? По Москве в среднем нормальный срок окупаемости аренды – около 15 лет. Если получается 10–12 лет – это уже очень хорошие показатели. Если выходит 20+ лет – это не инвестиция, а «дорогая игрушка», и есть смысл поискать другой вариант. У меня были кейсы, когда мы подбирали клиентам квартиры со сроком окупаемости около 8 лет – это действительно редкость, но такое возможно, если правильно подойти к выбору района, дома и формату аренды. О чём часто забывают Когда вы смотрите только на цену квартиры и примерную аренду «на глаз», можно легко ошибиться. В расчёт обязательно стоит закладывать: - реальные ставки аренды в этом доме и районе, а не «кажется, тут сдают за 100»; - стоимость ремонта и мебели (иногда именно они «убивают» доходность); - налоговую нагрузку (ИП/самозанятый, 6% и т.д.); - периоды простоя между арендаторами. Именно поэтому я всегда говорю: инвестиция в недвижимость начинается не с красивой картинки, а с калькулятора. ✍🏻 Если вы думаете о покупке квартиры под сдачу и хотите понять, выгоден ли конкретный вариант в вашем случае, напишите мне – посчитаем срок окупаемости и посмотрим, есть ли смысл вкладываться именно в этот объект.