Купить со скидкой можно. Вопрос — для чего?
Купить со скидкой можно. Вопрос — для чего? «На этот объект сейчас хорошая скидка». И что ? Берем всё, что плохо «лежит»? Вы думали, что останется у вас после того, как придёт время оплачивать всё остальное? Возьмём конкретный пример без названий. Курортная студия: 17 квадратных метров, 5 миллионов рублей, без ремонта. В описании — бассейны, благоустроенная территория, охрана, красивая архитектура. На картинке хочется оказаться. И вот к этой картинке добавляют скидку. Можно получить всё это ещё и выгодно. Что именно мы покупаем: место для своего отдыха или источник дохода? 💬 Это принципиальный вопрос. Потому что одну и ту же студию я буду оценивать совершенно по-разному. Если человек говорит: «Хочу приезжать на юг, жить в своём пространстве, оставлять вещи и не искать каждый раз жильё», — я понимаю его задачу. Ему может быть достаточно небольшой площади. Может нравиться закрытая территория. Может быть удобнее отдыхать у бассейна, чем каждый день ходить на пляж, тем более если он не близко. И он готов платить за содержание, даже когда сам там не живёт. Тогда мы обсуждаем личный комфорт и его стоимость. 🔥Здесь не обязательно оправдывать покупку арендной доходностью. Человек покупает то, чем собирается пользоваться. Но : «Я хочу, чтобы эта недвижимость приносила мне деньги», — красивой картинки маловато будет Начинаем считать весь вход. Пять миллионов за 17 метров — это примерно 294 тысячи рублей за квадратный метр. Без ремонта, мебели и техники. В предварительном расчёте на подготовку студии заложено ещё 1 миллион рублей. Эту сумму нужно проверять по смете, но уже на этом этапе видно: обсуждаем мы не только пять миллионов. Общий бюджет до скидки получается 6–6,5 миллиона. У кого какие запросы. Нам важно понимать , сколько денег в итоге потребуется, чтобы объект действительно начал работать. Следующий вопрос — содержание. Бассейн, охрана, озеленение, освещение территории выглядят привлекательно. Но у этой инфраструктуры есть стоимость обслуживания. До покупки я хочу увидеть тарифы, состав платежей и условия их изменения. А это не всегда реально. Т к застройщики и их УК не располагают еще такими цифрами. Что надо понимать !!! Гость платит, когда приезжает. Собственник продолжает оплачивать содержание и тогда, когда гостей нет. Нельзя посчитать доход по нескольким удачным летним неделям и на этом закончить. Я делаю расчёт за год: с периодами загрузки и простоя, вознаграждением управляющей компании, уборкой, текущим ремонтом и остальными расходами. Сколько останется владельцу? И сколько ещё придётся вложить из своего кармана? Дальше я мысленно становлюсь на место человека, который будет снимать эту студию. Ему неважно, какую скидку получил собственник. Он сравнивает варианты своего отдыха. Как далеко пляж? Какой туда путь? Есть ли подъём на обратной дороге? Удобно ли без машины? Что рядом? Комфортно ли разместиться на 17 метрах с вещами? Почему он выберет именно этот объект и согласится заплатить ту сумму, которую мы поставили в расчёт? Если ответа нет, доходность пока существует только в таблице. И ещё один вопрос, который я считаю необходимым задать до покупки: как будем выходить? Допустим, обстоятельства изменились. Понадобились деньги. Или доход оказался ниже ожиданий. Кто следующий покупатель этой студии? Человек для личного отдыха? Другой инвестор? Чем наше предложение будет отличаться от других — в том числе от оставшихся предложений застройщика? Мы ведь не сможем продать ему свою прежнюю радость от скидки. Нам придётся обосновать цену самого объекта. Вот почему я не делаю вывод «можно брать» только на основании акции. И не делаю обратный вывод, что маленькая курортная студия никому не нужна. Она может подходить человеку для отдыха. Но это ещё не доказывает, что она подходит ему для заработка. Скидка меняет цену входа. Она не сокращает дорогу до пляжа, не увеличивает площадь и сама по себе не создаёт арендатора. Задавайте вопрос — не «сколько мне уступили?».