Недвижимость Новосибирск | Купля Продажа Земля | Агент Александра
Бизнес · 30 сентября 2026 г.
Поступил вопрос:когда можно продать недвижимость при расселении из ветхого жилья и буде...
Поступил вопрос:когда можно продать недвижимость при расселении из ветхого жилья и будет ли облагаться налогом. Разберу 2 сценария отдельно, потому что налоговая логика в них принципиально разная. Сразу скажу: **срок владения считается не с момента расселения, а с момента, когда у человека впервые возникло право собственности на исходное жильё.** Это ключевой момент, который многие упускают. --- 📌 Сценарий 1: Квартира была в соцнайме более 13 лет, потом расселение Здесь всё зависит от того, **как именно оформлено новое жильё** — по договору мены, по соглашению о предоставлении жилья, или через выкуп. Что говорит закон Если человек **не был собственником** старой квартиры (жил по соцнайму), то при расселении из ветхого жилья он получает новую квартиру **по договору мены** или **по соглашению** с администрацией. В этом случае **срок владения для налога начинает течь с момента регистрации права собственности на новое жильё**, а не с момента проживания в старом . **То есть 13 лет соцнайма в зачёт не идут.** Это не владение, а пользование. Когда можно продать без налога - **Минимальный срок владения** для освобождения от НДФЛ — **5 лет** (по общему правилу), если это единственное жильё — **3 года** . - Отсчёт — **с даты регистрации права собственности** на новую квартиру, полученную при расселении. **Пример:** если человек получил квартиру при расселении в 2024 году, он может продать её без налога **не раньше 2029 года** (5 лет) или **2027 года** (если это единственное жильё). Если продать раньше НДФЛ 13% с разницы между ценой продажи и **подтверждёнными расходами** на приобретение. Но при расселении расходов обычно нет (квартира получена безвозмездно или с доплатой). Тогда налог считается **со всей суммы продажи**, превышающей 1 млн рублей (имущественный вычет) . **Это самый дорогой сценарий.** Если продать за 4 млн, налог может составить 390 000 рублей. --- 📌 Сценарий 2: Квартира была приватизирована в собственность до расселения Здесь всё иначе. **Приватизация — это момент возникновения права собственности.** И именно с этой даты считается срок владения. Что говорит закон и практика Если человек приватизировал старую квартиру, а потом её расселили (изъяли для муниципальных нужд или по программе ветхого жилья), и он получил **новую квартиру по договору мены**, то **срок владения не прерывается**. Он считается **с даты приватизации старой квартиры** . Это подтверждается и позицией Минфина, и судебной практикой: при изъятии жилья у собственника и предоставлении взамен другого жилья **право собственности сохраняется**, а не возникает заново. Для налога важен именно **непрерывный срок владения** . **То есть если человек приватизировал квартиру 15 лет назад, а потом её расселили — он может продать новую квартиру сразу после оформления, и налога не будет.** Потому что срок владения уже давно перевалил за 5 лет (и даже за 3 года). Важное условие Это работает, если новая квартира получена **по договору мены** или **по соглашению об изъятии**, а не по договору купли-продажи или дарения от администрации. Если оформлено как «купля-продажа» или «дарение» — срок владения может считаться заново. **Практика в Новосибирске:** в делах о расселении ветхого жилья суды часто подтверждают, что срок владения считается с момента приватизации, если изъятие было **принудительным** (для муниципальных нужд) или **по программе расселения**. Но если человек **сам продал** старую квартиру и купил новую — это уже другая история, срок считается заново.