Недвижимость с Харыбиным, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.
Бизнес · 17 апреля 2026 г.
Проще всего разобраться в каком-либо вопросе - расписать все на бумаге. Поэтому пишу ск... — 17 апреля 2026 г. в 15:55:10.346
Проще всего разобраться в каком-либо вопросе - расписать все на бумаге. Поэтому пишу скорее для себя, но может и вам будет интересно/полезно. Все написанное ниже НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ИНДИВИДУАЛЬНОЙ ИНВЕСТИЦИОННОЙ РЕКОМЕНДАЦИЕЙ. Ваши деньги - ваши риски. Думаю: что лучше купить, ОФЗ или на квартиру насобирать? Моя жаба уже некоторое время не дает мне покоя, психология спорит с разумом и никак не хочет ему уступать. Жабка говорит: «Купи ОФЗ, ты же видишь доходность 13% на много-много лет вперед, зачем тебе квартира с ее арендой 4-5-6%, которую еще нужно сдавать и иметь дела с нанимателями?!» К примеру, есть «длинные» ОФЗ 26253 с фиксированным купоном 13%, если считать от номинала и др. Сегодня они стоят даже дешевле номинала и, если купить сейчас, то доходность купона будет 13.91% на 12 лет от этой цены. А потом их государство должно погасить и выплатить за каждую бумагу 1000 рублей, а сейчас они продаются по 934 рубля, поэтому если додержать до 2038 года, доходность получится 14.7%. Если не тратить КУПОНЫ, а реинвестировать (деньги, которые раз в полгода платит ОФЗ), то доходность может быть очень заманчивой. Предположим, что вместо покупки квартиры за 20 миллионов мы купили ОФЗ и реинвестируем купоны по этой же цене в эти же ОФЗ. Давайте откроем калькулятор ОФЗ, который я нашел. Что мы с вами видим? Купонный доход до 2038 года (дата погашения облигации) составит… 71 859 177, а прирост капитала составит 390%. Итоговый капитал получится 98 млн через 12 лет. При этом особо ничего делать не нужно. Но 12 лет - очень много. С 2014 года было как минимум 3 кризиса: 2014, 2020, 2022. И в каждый я бы чувствовал себя в ОФЗ неуютно или даже грустно. А с квартирами вообще никаких проблем не было, Слава Богу! Через 3 года ваш капитал таким же образом вырастет в ОФЗ на 51% и составит 30 млн. А через 5 лет - на 102% и составит 40.4 млн! Только вот квартиры 5 лет назад стоили в 3 раза дешевле, если брать новый приличный фонд. Расчеты выше верны, если вы продадите ОФЗ по цене покупки на сегодня - по 934 рубля грубо и будете их покупать также по 934 рубля. Чего не будет. Потому что если ставка ЦБ станет в два раза ниже, то скорее всего вы их продадите дороже номинала, заработаете на росте тела, но тогда купонная доходность будет падать. Если же будет кризис и ЦБ сильно поднимет ставку, то купленные по 934 рубля ОФЗ могут оцениваться рынком, например, по 700-800 рублей. Или вообще могут превратиться в пыль, как средства на книжке в 91 году. Риск по ОФЗ существует процентный, инфляционный, валютный, суверенный. В квартирах он больше налоговый) Еще были кризисы 98, 2008, 2014, 2020, 2022 года, когда купонная доходность для новых покупателей росла, но цена ОФЗ падала для тех, кто их уже держал, сливая предыдущие доходы. Да, можно их не продавать и не сливать, но выдержать такие просадки и страх немногие могут. Я бы не выдержал с большой вероятностью и зафиксировал бы убыток. А квартиры как были, так и есть и в цене растут. А если вам трудно ими управлять или сдавать их - доверьте нам весь процесс! В 2022 году я был рад своим студиям, когда биржу заморозили, а держатели иностранных акций до сих пор не могут забрать свои деньги. Мы не знаем с вами, что день грядущий нам готовит. В следующем посте я посчитаю доходность разных квартир, а то здесь очень длинно получилось. Ок? Только доходность от квартир многие считают неверно - они видят лишь 4-5% от нынешней аренды и забывают о росте цены самой квартиры, росте аренды за 12 лет и самое главное - не учитывают реинвестцию тех же арендных платежей, как мы считали в ОФЗ купоны. Почему так? Мой Telegram / MAX