Недвижимость с Харыбиным, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.
Бизнес · 21 июня 2026 г.
Тут был интересный пост❗️ — 21 июня 2026 г. в 16:33:19.871
Тут был интересный пост❗️ В нем я сравнил доходность ОФЗ и квартир на длительном промежутке времени и пришел к выводу в своих расчетах, что она примерно одинакова, если учитывать рост цены на квартиры, а не только аренду. Сейчас хочу озвучить одну очень важную мысль, которую понимают не все, хотя она на поверхности. Многие люди ошибочно видят доходность только ОТ АРЕНДЫ квартиры и не учитывают рост самого бетона и сравнивают эту доходность с купоном ОФЗ, который сейчас около 14.3%, но нужно еще налог вычесть и получим 12.5% чистыми. Доходность же от аренды квартир сейчас 4-5% чистая в лучшем случае на вторичном рынке, ибо аренда снизилась по причине высокой ставки ЦБ и всех вытекающих из этого процессов, уже обсуждали тут. И некоторые люди задают правильный (в их глазах) вопрос: «Зачем мне квартира с доходностью 4-5% максимум, если можно купить ОФЗ с доходностью к погашению 15% и зафиксировать на много лет и не мучаться с арендаторами? В этих размышлениях есть одна серьезная ловушка. Если человек будет жить с аренды квартиры - он не растеряет свой капитал, потому что недвижимость обычно растет на величину инфляции, хорошая, как мы подбираем клиентам ее прекрасно обгоняет именно ростом цены. В какой-то год могут цены падать на квартиры, в какой-то - не расти, но если взять длительный промежуток времени - инфляцию вы точно догоните и обгоните, при правильном выборе ЖК и квартиры. А на аренду можете жить, пусть и не так круто, как на купоны с ОФЗ. Но, если проедать купоны ОФЗ, то вы за 10-15 лет просто растеряете ОГРОМНУЮ ЧАСТЬ своего капитала. ОФЗ в процессе тоже могут и подрасти и упасть, но в конце стремятся к номиналу. Таким образом, даже из этих огромных 12%, которые вы получите в виде купонов ОФЗ, вам необходимо реинвестировать часть денег, чтобы капитал не съела инфляция. Минимум на величину этой самой инфляции. ЦБ говорит нам, что инфляция сейчас 5.31%. Значит необходимо реинвестировать МИНИМУМ 7%, чтобы ее мало-мальски обгонять и не сжечь за годы капитал. Сколько вам остается на жизнь от купона? Те же самые 5%. Бинго! Вот вам и доходность, сравнимая с арендой. Но здесь еще нужно учесть, что стены можно потрогать и квартира в Москве - это качественный и надежный осязаемый актив, а ОФЗ - просто электронные цифры и сейчас всем в них страшно, тогда как владельцы квартир чувствуют себя как люди, а не напуганные инвесторы в бумажные активы. Мой Telegram / MAX