Недвижимость с Харыбиным, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.
Бизнес · 26 июня 2026 г.
Депозит против недвижимости. — 26 июня 2026 г. в 09:50:36.717
Депозит против недвижимости. Коллеги, привет. В уме держать - одно, а расписать на бумаге - совсем другое. Сегодня для себя хочу примерно посчитать доходность и того и другого, чтобы понять куда лучше вкладывать деньги, может и вам будет интересно. Внимание❗️Никого не агитирую, расчеты очень грубые, делаю больше для себя. Допустим вклад сейчас приносит 13% и мы нашли такой вклад на 10 лет. Скорее всего доходность будет снижаться, но кто знает? Может и вырасти. Используем примерные данные и тут и в недвижимости, ведь мы не знаем с вами что будет дальше. Берём 20 млн, как уже считали в ОФЗ. Кладем на 10 лет под 13% годовых с капитализацией. Проценты не тратим, реинвестируем все. Такие шоколадные условия по вкладу у нас 🙂 Получаем без налогов через 10 лет сумму около 62 млн, если верить калькулятору вкладов Теперь разберемся с квартирой. Качественная недвижимость за последние 10 лет подорожала практически в 4 раза. Мы не знаем, что будет через следующие 10 лет, возьмем более консервативный прогноз за точку отсчета и представим ,что квартира за 20 млн вырастет в рублях в 2.5 раза. Потому что вклад под 13% возможен только при высокой ставке ЦБ, а такая ставка душит экономический рост. Значит, через 10 лет квартира за 20 миллионов будет стоить 50 млн. Еще мы ее эти 10 лет сдавать будем и всю аренду тоже положим на вклад под 13% для точности сравнения. Допустим, с аренды будем чистыми получать 100.000 в месяц, потому что она должна все-таки подрасти. Лет через 10 она будет 150.000, а сейчас она - 80000. Я сильно все упрощаю. Снова обращаемся к калькулятору вкладов и получаем еще 22.5 млн от аренды с процентами и капитализацией за 10 лет. Итого наш капитал равен 72.5 млн. Если квартира вырастет в 3 раза, то капитал будет 82.5 млн. Если почти в 4 раза, как было за последние 10 лет, то капитал составит 100+ млн. То есть, чтобы мы с вами догнали вклад, квартира должна вырасти всего лишь 2 раза за 10 лет, если она вырастет сильнее - мы его перегоним. А это очень вероятно. И не забываем, что квартира - это стены, это надежный актив, который можно использовать и который пережил 91, 98, 2008, 2015, 2020, 2022 год. И переживет еще много всего. А сколько раз обесценились деньги за этот срок, сколько раз вы бы их сняли? Еще надо помнить, что доходность от аренды 4-5% можно проедать и вы не потеряете свой капитал, потому что правильно подобранная недвижимость отлично абсорбирует инфляцию ростом цены и сохраняет капитал. И еще. Квартиру через 10 лет вы продадите без налога, а с процентов по вкладу вы заплатите налог и доходность менее 13% получается. Ну и половину этих процентов точно проедать нельзя, иначе капитал постепенно будет таять. Заметьте, расчеты очень грубы, не совершенны и я всячески защищал вклады, чтобы меня трудно было упрекнуть в предвзятости. Сам факт того, что я допускаю возможность удержания вклада 10 лет и реинвестиции всех процентов - уже большая фора. А если ставку снизят, если доходность от вкладов снизится, если из-за этого ипотека станет доступной, то недвижимость будет еще более выгодной инвестицией. Заметно более выгодной. И да, сегодняшние события показывают, что я был прав годами твердя вам, что бумажные активы гораздо менее надежные, чем квартиры. Фондовый рынок на дне 2022 года, длинные ОФЗ тоже падают… Очень больно все это выглядит. Мой Telegram / MAX