Занижение цены в договоре: почему это огромный риск для покупателя — 21 июля 2026 г. в 09:49:32.291
Занижение цены в договоре: почему это огромный риск для покупателя При покупке недвижимости можно столкнуться с тем, что продавец просит указать цену ниже фактической стоимости, за которую вы договорились приобрести недвижимость. У такой просьбы есть конкретная причина — обычно продавец хочет решить какую-то свою задачу. - Снизить налог. Это самая частая причина. Если продавец владеет недвижимостью меньше минимального срока (3 или 5 лет — зависит от ситуации), при продаже он обязан заплатить НДФЛ с дохода. Занижая цену в договоре, продавец пытается уменьшить сумму налога. - Скрыть доход от определённых лиц. Иногда так пытаются утаить часть денег от родственников (например, при разделе имущества), кредиторов или в других личных ситуациях. - Уменьшить другие расходы. В отдельных случаях речь может идти о сокращении нотариальных платежей — если сделку нужно удостоверять у нотариуса, сумма пошлины иногда зависит от цены в договоре. Для покупателя же занижение цены недвижимости в договоре— это серьёзный риск. Ниже указаны основные причины, почему стоит отказаться от такой схемы. - Сложности с возвратом денег при споре. Если сделку признают недействительной (например, из-за претензий наследников, нарушения прав несовершеннолетних или в рамках банкротства продавца), суд обяжет покупателя вернуть недвижимость. А продавец вернёт только ту сумму, что прописана в договоре. Деньги, переданные «в конверте», по устной договорённости или по отдельному документу (например, расписке за «неотделимые улучшения»), доказать в суде крайне сложно. В итоге покупатель рискует остаться и без части денег, и без объекта. - Потеря статуса добросовестного покупателя. Когда суд видит, что покупатель сознательно участвовал в занижении цены (то есть в нарушении закона), он с высокой вероятностью не признает его добросовестным. Это особенно опасно при банкротстве продавца: арбитражный управляющий сможет оспорить сделку, и недвижимость изымут в пользу кредиторов. - Проблемы с налоговыми вычетами. Имущественный налоговый вычет рассчитывается исходя из суммы, зафиксированной в договоре. Если цена занижена, покупатель получит меньший вычет, чем реально потратил (если мы говорим о занижении ниже двух миллионов рублей). - Повышенный налог при последующей продаже. Если вы решите продать квартиру до истечения минимального срока владения (3 или 5 лет), налог будет считаться с разницы между ценой продажи и ценой покупки из договора. А поскольку в договоре сумма занижена, налоговая база окажется больше — и налог выйдет существенно выше, чем если бы в документах была реальная цена. - Повышенное внимание контролирующих органов. Само по себе существенное отклонение цены от рыночной может привлечь внимание ФНС или Росфинмониторинга. Это чревато проверками, а в отдельных случаях — блокировкой счетов на время разбирательства. Подводя итог, я не рекомендовал бы соглашаться покупателю на схему с занижением, так как риски для него действительно серьёзные, и они перевешивают любую возможную выгоду. Автор: Николай Королев