Квартира с сюрпризом: почему «вечные жильцы» остаются после смены собственника, право п... — 2 сентября 2026 г. в 07:23:00.975
Квартира с сюрпризом: почему «вечные жильцы» остаются после смены собственника, право пользования отказника от приватизации переживает всех последующих владельцев, независимо от оснований приобретения Представьте: вы покупаете трёхкомнатную квартиру в Подмосковье. Продавцы обещают: «Все зарегистрированные выпишутся через пять дней». Вы платите деньги, оформляете право собственности, въезжаете. А через месяц понимаете — в квартире прописаны люди, которые не собираются съезжать. Их не было в день сделки, но они приходят и говорят: «Мы имеем право здесь жить бессрочно». Вы идёте в суд, а суд встаёт на их сторону Именно это произошло в одном из дел, которое прошло три инстанции вплоть до кассации. Верховный Суд так и не узнал его — истец отказался продолжать борьбу. Но уроки, которые мы вынесли, важны для каждого покупателя вторичного жилья Что произошло Семья из четырёх человек приобрела квартиру в декабре 2023 года. В ней были зарегистрированы несколько лиц. Продавцы, предыдущие собственники, обязались снять их с регистрационного учёта в течение пяти дней. Обещание не выполнили Новые хозяева подали иск о признании этих граждан утратившими право пользования и снятии с учёта. Ответчики, в свою очередь, заявили встречный иск — вселить их, передать ключи и не чинить препятствий в пользовании квартирой Что решили суды Первая инстанция — отказ в первоначальном иске, встречный иск о вселении удовлетворён. Апелляция (июль 2025 г.) — решение оставлено в силе. Кассация — жалоба отклонена. В Верховный Суд истец не пошёл — силы и средства исчерпаны Почему суды встали на сторону зарегистрированных? Всё дело в приватизации, которая состоялась 17 лет назад Правовая конструкция, которая перевесила все доводы В 2008 году квартира была приватизирована на имя матери жильцов. Ее взрослые дети дали нотариальное согласие на приватизацию на имя матери и в ней не участвовали. Им разъяснили последствия отказа — это зафиксировано в документе Согласно статье 19 Вводного закона к Жилищному кодексу, если человек имел равное право пользования с приватизировавшим лицом, но отказался от участия в приватизации, он сохраняет бессрочное право пользования этим жильём. Это право не зависит от смены собственника — оно переходит с квартирой, словно обременение, однако в ЕГРН в качестве обременения не фиксируется Пункт 2 статьи 292 ГК РФ (прекращение права пользования при переходе права собственности) здесь не работает — это прямо разъяснено в пункте 18 Постановления Пленума ВС № 14 от 02.07.2009. Суды этот подход подтвердили Почему не сработал довод о добровольном выезде Истцы утверждали: ответчики давно не живут в квартире, значит, утратили право пользования по аналогии с частью 3 статьи 83 ЖК РФ (выезд на другое место жительства). Но суды установили, что выезд был вынужденным. Предыдущие собственники меняли замки, вызывали охрану, не пускали в квартиру — это подтверждено многократными обращениями в полицию и даже решением суда 2020 года, которым за матерью уже признавали бессрочное право Кроме того, у ответчиков нет другого жилья в собственности. Значит, они не приобрели новое постоянное место жительства, а просто были лишены доступа Особый статус несовершеннолетнего После приватизации в квартире был зарегистрирован несовершеннолетний. Поскольку отец сохраняет бессрочное право, сын — тоже. Суды отметили: право ребёнка производно от права родителя, и при наличии такого статуса выселение несовершеннолетнего невозможно. Это дополнительный барьер, который практически исключает победу новых собственников квартиры Почему не помогла ссылка на пункт 19 Постановления № 14 В кассационной жалобе мы ссылались на пункт 19 того же Постановления Пленума, где сказано: если суд установил бывшему члену семьи определённый срок пользования, то при смене собственника это право прекращается. Однако в этом деле срок никогда не устанавливался. Право возникло не по судебному решению, а в силу закона — и оно бессрочное. Поэтому пункт 19 неприменим, а все попытки его применить были отвергнут