СГ

Свой Гектар

Финансы и инвестиции · 2 октября 2026 г.

Открыть канал в MAX

🟢 Проверяю живой лот до задатка: пять шагов

🟢 Проверяю живой лот до задатка: пять шагов Взял лот, который прямо сейчас выставлен на ГИС Торги. Номер не называю: заявки ещё принимают, и рекламировать конкретный участок я не хочу. Но всё, что ниже, ты можешь повторить на любом лоте. Владимирская область, деревня в Кольчугинском округе. 19 соток, земли населённых пунктов, ЛПХ, приусадебный участок - то есть дом строить можно. Аукцион на право аренды на 20 лет. Стартовая цена 16 494 рубля в год, задаток 3 299. Заявки принимают до 8 октября. На первый взгляд - бери. Теперь по шагам. 1. Зона по правилам землепользования. НСПД показывает жилую зону, для ЛПХ это нормально. А вот самого регламента - что именно можно строить, какие отступы, сколько этажей - во ФГИС ТП по этой деревне нет. Значит, иду на сайт администрации округа и ищу правила там. Часть параметров есть в документации аукциона: застройка не больше 20% площади, отступ от границ не меньше 3 метров. 2. Зоны с особыми условиями. Открываю слой ЗОУИТ в НСПД - пусто, ни одной зоны. Открываю документацию аукциона, а там прямым текстом: участок в охранной зоне ЛЭП 10 кВ, по участку проходят электросети. Карта молчит, документ говорит. Посмотри я только карту - узнал бы про провода, когда приехал ставить забор. Охранная зона не закрывает участок, но решает, где на нём может стоять дом. Поэтому следующий вопрос - где именно идёт линия и хватит ли остальной площади под дом с отступами. 3. Подъезд и сети. По адресу участок примерно в сотне метров от жилого дома на той же улице, так что проезд, скорее всего, есть. Но «скорее всего» - не ответ: смотрю спутник, а при сомнениях прошу кого-то съездить. И ещё строка из документации: подключения к сетям, кроме электричества, нет. Ни газа, ни воды, ни канализации. Для дачи терпимо, для дома на круглый год это расходы, которые надо заложить сразу. 4. Цена против кадастровой. Кадастровая стоимость участка 329 878 рублей. Стартовая аренда 16 494 в год - это 5% кадастровой ежегодно. Без торгов аренда начинается от 0,6%, то есть здесь старт уже в восемь раз выше. Каждый шаг аукциона добавит ещё 495 рублей в год, и платить их двадцать лет. 5. Рынок рядом. В самом кадастровом квартале сделок за два года нет ни одной. По Кольчугино сделок сотни, медиана около 570 рублей за метр. Кадастровая у этого участка - 174 рубля за метр, рынок выше примерно втрое. Хороший знак, но с оговоркой: деревня - не город, и медиана по округе не гарантирует такую же цену за этот участок. И ещё одно, о чём часто забывают. В проекте договора слова «уступка» нет вообще - ни разрешения, ни запрета. Если моя стратегия - переуступка, этот вопрос я задаю организатору торгов письменно, до задатка. Итог. Лот ни плохой, ни хороший. Это 19 соток с линией электропередачи, без газа и воды, со стартом выше обычного и рынком втрое выше кадастровой. Под одну задачу подойдёт, под другую нет. Решение принимается после этих пяти проверок, а не по картинке в объявлении. Порядок проверок и где смотреть каждую, я собрал в чек-лист «Как проверить участок и не потерять деньги». Всем Гектаров. Егор. 👉 Забрать чек-лист проверки участка - ЗДЕСЬ