⚠️ ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК И ВОЕННАЯ ИПОТЕКА: КАКИЕ РИСКИ НУЖНО УЧИТЫВАТЬ
⚠️ ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК И ВОЕННАЯ ИПОТЕКА: КАКИЕ РИСКИ НУЖНО УЧИТЫВАТЬ Вчера мы разбирали риски покупки квартиры на вторичном рынке. Сегодня поговорим о первичном рынке — покупке квартиры у застройщика. И здесь ситуация принципиально другая. При покупке квартиры у застройщика отсутствует целый ряд рисков, характерных для вторичного рынка: — нет предыдущих собственников и необходимости проверять историю переходов права собственности; — нет наследников и возможных споров о наследстве; — нет зарегистрированных в квартире лиц; — отсутствуют риски, связанные с возможным банкротством физического лица — продавца и последующим оспариванием сделки. Кроме того, при покупке строящегося жилья расчёты сегодня, как правило, проходят через счета эскроу, а отношения между застройщиком и участником долевого строительства регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ. Поэтому на первичном рынке основные риски связаны уже не столько с юридической историей квартиры, сколько с правильной организацией самой сделки. 1. Сначала ипотека — потом квартира Одна из распространённых ошибок: сначала выбрали квартиру, внесли деньги за бронь и только после этого подали заявку на ипотеку. Так делать не рекомендую. Правильная последовательность: сначала получаем одобрение банка → понимаем доступную сумму кредита → выбираем квартиру → фиксируем объект и условия бронированием. Бронирование у застройщиков платное. В отдельных случаях деньги могут быть возвращены полностью или частично при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором. Но если сначала забронировать квартиру, а уже потом подавать заявку на ипотеку, при отказе банка можно потерять деньги, внесённые за бронь. 2. После бронирования цена и условия фиксируются После подписания договора бронирования и его оплаты фиксируются конкретная квартира, её стоимость и согласованные условия приобретения. Пока проводится сделка, застройщик не может просто изменить для покупателя прайсовую стоимость или убрать согласованную скидку — условия определяются подписанным договором бронирования. Для военной ипотеки это особенно важно, потому что согласование документов в Росвоенипотеке, как и на вторичном рынке, в среднем занимает 3–4 недели. 3. Ошибка в документах — это потерянное время Военная ипотека предполагает взаимодействие сразу нескольких сторон: военнослужащего, банка, застройщика и Росвоенипотеки. Если при формировании пакета допущена ошибка либо Росвоенипотека запросила исправленные или дополнительные документы, пакет необходимо дополнить и повторно направить на согласование. А это дополнительное время. Поэтому документы необходимо максимально тщательно проверять до отправки в Росвоенипотеку, чтобы не потерять ещё несколько недель из-за ошибки, которую можно было обнаружить заранее. 4. Не каждая «скидка» действительно является скидкой На первичном рынке очень много маркетинга: — субсидированная процентная ставка; — скидка при использовании определённой ипотечной программы; — специальные условия; — акции «только до конца недели»; — дополнительные скидки от застройщика или банка. Здесь важно не смотреть только на красивую рекламную цифру, а считать реальную выгоду. Низкая процентная ставка сама по себе ещё не означает выгодную покупку. В некоторых программах стоимость снижения ставки фактически закладывается в цену квартиры. Поэтому необходимо сравнивать реальную стоимость недвижимости, размер скидки, сумму кредита, процентную ставку и ежемесячный платёж. Только после этого можно понять, где действительно есть выгода, а где перед нами просто грамотный маркетинг. 5. Большой плюс первичного рынка — для покупки не требуется оценка недвижимости И это ещё одно существенное отличие от вторичного рынка. На вторичке встречаются ситуации, когда собственник продаёт квартиру по одной цене, а независимая оценка показывает стоимость на 10–20% ниже.