Решил грубо посчитать, что на текущий момент выгоднее: вклад или нормальная ликвидная к... — 28 июня 2026 г. в 14:19:00
Решил грубо посчитать, что на текущий момент выгоднее: вклад или нормальная ликвидная квартира во Владимире. Никого никуда не агитирую. Это не инвестиционная рекомендация. Расчёты грубые, прикидывал чисто для интереса, потому как ставки по депозитам снизились. У нас есть 6,5 млн рублей. Почему именно столько? Оттолкнулся от средней стоимости приличной укомплектованной однушки с ремонтом в новом фонде. Допустим, нашли вклад под 13% годовых на 10 лет. Проценты не тратим, всё реинвестируем. Сразу скажу: это прямо шоколадные условия. Я вкладу специально даю такую фору. Это теория, в практике очень маловероятно, что мы получим такой процент на таком отрезке времени. 6,5 млн под 13% годовых с капитализацией за 10 лет превращаются примерно в 22 млн рублей. Вот тут на калькуляторе вкладов посчитал. Красиво? Красиво. Сразу нюанс. С процентов по вкладам платится налог. Если грубо считать налог каждый год и не фантазировать, что государство про него забудет, итоговая сумма будет уже не 22 млн, а примерно 19–20 млн рублей. Всё равно много. Но это при условии, что: вы 10 лет не трогаете деньги; все проценты оставляете внутри; ставка 13% держится весь срок; вы не снимаете проценты на жизнь; А теперь вопрос. Много вы знаете людей, которые 10 лет подряд не трогают проценты? 😊🤔 Я — немного. Теперь квартира. Не “любую квартиру, лишь бы стены”. А хорошую однушку во Владимире в свежем фонде, с ремонтом, мебелью и техникой, чтобы её можно было сразу сдавать. Покупаем ликвидную однушку за 6,5 млн рублей. Сдаём. Хорошая квартира во Владимире может сдаваться примерно за 35–40 тысяч в месяц. Но я не буду рисовать сказку. Давайте чистыми после налогов, простоя, мелкого ремонта и бытовых вопросов возьмём 30 тысяч рублей в месяц. Это 360 тысяч в год. Кстати, доход от аренды можно проедать. Эти деньги каждый месяц можно тратить на жизнь, ребёнка, отпуск, продукты, платежи, что угодно. А сама квартира при этом остаётся. С вкладом так не работает. Если вы начали снимать проценты, красивая доходность с капитализацией сразу ломается. Капитал начинает отставать от инфляции. Смотрим циферки: Если аренду не тратить, а тоже складывать под те же 13%, за 10 лет из этих 30 тысяч в месяц получится примерно 8,75 млн ₽ накоплений. Квартира начинает давать 30 000 ₽ чистыми в месяц. Через 10 лет при индексации 5% в год аренда выходит примерно на 49 000 ₽ в месяц. Если весь арендный поток дисциплинированно не тратить, а ежемесячно складывать на вклад под 13%, то за 10 лет арендный поток превращается примерно в: 8,75 млн ₽ накоплений При этом квартира остаётся в собственности, а накопленная аренда работает отдельно как капитал. Сделал калькулятор рента-депозит, смотрите. Дальше вопрос в росте самой квартиры. Если квартира вырастет в 2 раза, что вполне реально на таком отрезке времени, она будет стоить 13 млн. Вспомните сколько стоили квартиры 10 лет назад и сколько сейчас, если вы конечно интересовались недвигой 10 лет назад😊 13 млн квартира + 8,75 млн накопленной аренды = 21,75 млн. Получаем примерно как вклад. Если квартира вырастет в 2,5 раза, получаем: 16,25 млн квартира + 8,75 млн аренда = 25 млн. То есть недвижимость уже обгоняет вклад. Если вырастет в 3 раза, капитал будет 28+ млн. Но это уже история больше про Москву, чем Владимир, но помечтать не вредно😄 Главное. Недвижимость не обязана каждый год давать красивую цифру. Она по-другому работает. Квартира — низколиквидный актив с точки зрения конвертации в деньги в моменте. За один день в деньги её не превратишь. Это минус. Но это и плюс. Как говориться "защита от дурака" у которого чешутся руки потратить или который просто не соображает что делает. Реально защитный актив. Квартира — это физический актив. Она пережила 98-й, 2008-й, 2015-й, 2020-й, 2022-й. Деньги за это время обесценивались не раз. Ставки по вкладам были то высокие, то смешные. Фондовый рынок то рос, то падал, то лежал и бесил людей как например сейчас, дно 2022.