КАК ПРОВЕРЯТЬ ЦИФРЫ, КОТОРЫЕ ВАМ ПОКАЗЫВАЕТ ПРОДАВЕЦ
КАК ПРОВЕРЯТЬ ЦИФРЫ, КОТОРЫЕ ВАМ ПОКАЗЫВАЕТ ПРОДАВЕЦ Постом ранее на примере сделки на 1,6 млрд рублей я рассказывал, как из-за налогового риска под вопросом оказались почти 240 млн рублей. При покупке объекта за 20–30 млн рублей принцип тот же: перед сделкой нужно проверить каждую цифру, от которой зависит ваша доходность. Особенно если речь о готовом арендном бизнесе. Представим, что продавец заявляет: помещение приносит 200 000 ₽ в месяц. Как проверить, сколько из этой суммы действительно получает собственник? Вот 8 вопросов, которые я рекомендую задать до покупки⤵️ 1️⃣ КАКАЯ СУММА УКАЗАНА В ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ? Проверяем действующий договор и дополнительные соглашения. Цифры из объявления или презентации сами по себе ничего не подтверждают. 2️⃣ ИЗ ЧЕГО СКЛАДЫВАЕТСЯ ПЛАТЁЖ АРЕНДАТОРА? Уточняем, что входит в заявленную сумму: арендная плата, коммунальные платежи, эксплуатационные расходы и другие начисления. 3️⃣ ЕСТЬ ЛИ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛУГИ? Управление, оборудование, персонал и другие услуги могут увеличивать общий платёж. Важно отделить доход от аренды от остальных поступлений. 4️⃣ СКОЛЬКО ДЕНЕГ ОСТАЁТСЯ У СОБСТВЕННИКА? Считаем фактические поступления и расходы, которые несёт владелец помещения. 5️⃣ КТО ОПЛАЧИВАЕТ КОММУНАЛЬНЫЕ И ЭКСПЛУАТАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ? Изучаем условия договора и определяем, какие расходы несёт арендатор, а какие - собственник. 6️⃣ ЕСТЬ ЛИ АРЕНДНЫЕ КАНИКУЛЫ И СКИДКИ? Заявленная ставка может отличаться от фактических платежей. Проверяем льготные периоды и условия предоставления скидок. 7️⃣ ПОДТВЕРЖДАЮТСЯ ЛИ ПОСТУПЛЕНИЯ БАНКОВСКОЙ ВЫПИСКОЙ? Договор показывает, сколько арендатор обязан платить. Выписка помогает установить, какие суммы действительно поступали собственнику. 8️⃣ КАК ИЗМЕНЯТСЯ ПЛАТЕЖИ ПОСЛЕ СМЕНЫ СОБСТВЕННИКА? Проверяем условия договора и дополнительных соглашений, сроки их действия и обстоятельства, при которых арендатор может изменить условия или прекратить аренду. Главное правило: доходность нужно считать на основе подтверждённых поступлений, реальных расходов и условий действующего договора. Иначе можно купить помещение с привлекательными цифрами в презентации, а после сделки обнаружить совсем другую экономику. А вы при покупке арендного бизнеса запрашиваете банковские выписки или ориентируетесь на договор аренды?