Ипотека + эскроу: на какие деньги подрядчик строит дом
Ипотека + эскроу: на какие деньги подрядчик строит дом При строительстве дома с ипотекой и эскроу возникает логичный вопрос: если деньги заказчика лежат в банке и подрядчик не может их забрать до окончания стройки, то на какие деньги вообще покупаются материалы и платят рабочим? Схема устроена так: деньги заказчика защищены отдельно, а финансирование стройки — отдельная задача подрядчика. 1. Деньги заказчика уходят на эскроу. На специальный счёт размещается сумма, предназначенная для оплаты договора подряда. При ипотечной сделке это могут быть собственный первоначальный взнос и кредитные средства банка. Для заказчика обязанность оплатить договор считается исполненной, когда деньги поступили на эскроу. 2. Подрядчик эти деньги во время стройки не получает. Эскроу блокирует средства до выполнения условий закона. Подрядчик не может брать оттуда деньги на фундамент, стены, зарплату или закупку материалов по мере выполнения этапов. 3. Кто тогда финансирует строительство? Есть два основных варианта: — подрядчик строит на собственные оборотные средства; — подрядчик получает у банка целевой кредит на строительство — на рынке такую схему обычно называют финансированием подрядчика или проектным финансированием ИЖС. То есть банк может кредитовать одновременно две разные стороны сделки: заказчика — ипотекой; подрядчика — отдельным бизнес-кредитом на строительство. Это два разных обязательства. 4. Как эскроу связан с кредитом подрядчика? Если подрядчик строит дом за счёт целевого кредита банка, закон требует открыть эскроу в том банке, который выдал этот кредит подрядчику. Так банк видит защищённые деньги заказчика и отдельно финансирует строительную компанию до завершения объекта. Банк России прямо указывает: до раскрытия эскроу подрядчик может использовать собственные средства или целевой кредит. 5. Когда подрядчик получает деньги заказчика? После окончания строительства и государственной регистрации права собственности заказчика на жилой дом. По закону банк должен перечислить средства с эскроу не позднее пяти рабочих дней после получения сведений о регистрации права. Если у подрядчика есть целевой кредит и кредитным договором предусмотрено соответствующее поручение, деньги с эскроу могут сначала направляться на погашение его долга перед банком. Упрощённо движение денег выглядит так: ЗАКАЗЧИК + ИПОТЕКА ↓ ЭСКРОУ — деньги заблокированы ↓ ПОДРЯДЧИК строит на своих средствах или кредите банка ↓ ДОМ ПОСТРОЕН ↓ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ ЗАРЕГИСТРИРОВАНО ↓ ЭСКРОУ РАСКРЫВАЕТСЯ ↓ ПОГАШАЕТСЯ КРЕДИТ ПОДРЯДЧИКА / ДЕНЬГИ ПОЛУЧАЕТ ПОДРЯДЧИК Поэтому фраза «банк платит подрядчику ипотечными деньгами по ходу стройки» не совсем точна. Банк действительно может финансировать подрядчика во время строительства — но отдельным кредитом. Деньги самого заказчика на эскроу остаются заблокированными до выполнения условий раскрытия. Практический вывод: эскроу защищает деньги заказчика, но не означает, что подрядчик строит бесплатно. Поэтому при выборе компании полезно понимать не только цену дома, но и есть ли у подрядчика достаточные собственные оборотные средства или одобренное банковское финансирование. Источник: Федеральный закон №186-ФЗ; Банк России; Банк ДОМ.РФ.