АЧ

Александр Чумак || Инвестиции в апартаменты и недвижимость

Бизнес · 17 марта 2026 г.

Открыть канал в MAX

Дальше - больше: как правильно считать доходность апарт-отелей.

Дальше - больше: как правильно считать доходность апарт-отелей. Доходность качественных апарт-отелей в СПб в среднем держится в районе 10-12% годовых. Значит, покупая апартамент, условно, за 10.000.000 руб. инвестор рассчитывает получать по 80-100 т.р. ежемесячно. А начинает получать по 20-30 т.р. в месяц... В чем подвох? Его нет ⤵️ 👉 Важно понимать, что покупка доходного апартамента - это игра в долгую. Нужно смотреть на перспективу не менее 5-7 лет, а лучше брать 10 лет - это период возврата инвестиций по большинству качественных проектов. Первые 2-3 года работы самые сложные: идет раскачка от 5-6% до 8-10% годовых. УК/отельный оператор раскручивают апарт-отель, заполняют коммерческие площади, развивают дополнительные сервисы и услуги, заключают договора с туроператорами и корп. контракты, оптимизируют расходы, подбирают и обучают персонал, повышают узнаваемость бренда. На этом этапе не стоит ждать высоких показателей - это просто невозможно. А еще есть такой момент, как сезонность - зимой доходы с юнита могут быть в 2-3 раза ниже, чем летом! И наиболее заметен этот разрыв по доходности именно в первые пару лет после запуска отеля. Если инвестор заходит в новый проект осенью, то стоит готовиться к довольно скромным цифрам до марта-апреля. Примерно с 4-го года работы мы можем ожидать выход на 10-12% годовых. В некоторых проектах доходность может быть и выше, тут все зависит от точки входа - например, если инвестор зашел по стартовым ценам, то можно получить и 15-16% годовых. Через 5 лет после запуска отель можно считать полностью "поставленным на рельсы" и рост доходности уже не будет столь выраженным, ADR начнет коррелировать с инфляцией. Разберем цифры на конкретном примере: новый отель 4* рядом с центром СПб. Отель был запущен чуть более года назад, 2025 - стал первым годом его работы. Номер стандарт 27 м² стоимостью 11.300.000 руб. дал своим инвесторам доходность 42.000 в среднем по году. Самым низкодоходным месяцем оказался февраль: 8.671 руб. А самым прибыльным - июнь: 77.974 руб. Неподготовленного человека цифры удивляют, не правда ли? Январь 2026 г. принес инвесторам уже около 32.000 руб. (против 14.689 руб. в январе 2025 года). Рост более, чем в 2 раза. Конечно, не стоит думать, что такой рост покажет каждый месяц текущего года и в июне инвесторы получат 150.000 руб. 😉 А вот около 100.000 руб. - вполне вероятно). По финмодели застройщика прогнозная ежемесячная доходность в среднем по 2026 г. дожна составить около 2.230 руб. с м² или около 60.000 руб. в месяц. В 2027 г. прогнозируем выход на доходность около 80.000 руб. в среднем по году. С 2028 года среднемесячные доходы инвестора составят в районе 90-100 т.р. С 2030 г., через 5 лет после запуска, инвестор будет получать 110-115 т.р. в среднем погоду или около 12% годовых. Далее доходность будет расти примерно на величину инфляции, считаем ее на уровне ~ 5% в год. Посчитаем окупаемость проекта: 2025 г. - 504.000 руб. / 4,5% годов. 2026 г. - 720.000 руб. / 6,5% 2027 г. - 960.000 руб. / 8,5% 2028 г. - 1 080.000 руб. / 9,5% 2029 г. - 1.200.000 руб. / 11% 2030 г. - 1.350.000 руб / 12% 2031 г. - 1.420.000 руб. / 12,5% 2032 г. - 1.490.000 руб. / 13,2% 2033 г. - 1.565.000 руб. / 14% 2034 г. - 1.650.000 руб. / 14,6% Таким образом, юнит окупится за 9 лет 8 месяцев. Вычтем налог, допустим 6% по ИП - получаем ровно 10 лет. ✔️10 лет - это хороший срок окупаемости коммерческой недвижимости и в данном случае этот срок соблюден. Инвестор, спустя 10 лет с запуска отеля и полностью окупив свой юнит, начинает стабильно получать от 15% годовых полностью пассивного дохода. 👉 Не забывайте, что сумма вашего вложения не застывает на отметке 11,3 млн (как на вкладе), а тоже постоянно растет! Через 5 лет (даже если не будет очередного скачка цен на недвижимость, возьмем просто инфляционный рост) номер будет стоить почти на 3 млн дороже, а через 10 лет - на 5,5 млн! Мгновенных результатов апарт-отели не дают. Если же вы хотите понятный и надежный актив на годы вперед, то апартаменты - ваш выбор.