Александр Колотий | Риелтор | Недвижимость Москва и МО
Бизнес · 12 августа 2026 г.
СМИ: Жильё в Москве под сдачу окупается в среднем за 24,4 года. — 12 августа 2026 г. в 16:21:19.049
СМИ: Жильё в Москве под сдачу окупается в среднем за 24,4 года. Доходность аренды однушки при этом упала с 5,1% в 2019 году до 4,1% сейчас. Для сравнения — окупаемость коммерческой недвижимости считается хорошей на уровне 10 лет, а 8-9 лет — уже отличный показатель. Получается, это почти в два с половиной раза быстрее, чем жильё. Иногда клиенты, у которых есть свободные деньги, спрашивают: а может, купить коммерцию для сдачи, это же выгоднее? Давайте попробуем разобраться. Коммерция всегда была выгоднее для сдачи в аренду, но большая часть людей не хочет с ней связываться — потому что непонятно, как это работает. Всем проще купить жильё и сдавать: пусть это приносит даже 4-5%, меньше, чем на вкладе, зато людям это понятно. С жильём проще — съехал один арендатор, быстро заселили другого, договоры в основном составлены на коленке, и по факту никакой ответственности ни у одной из сторон нет. Скажете — как это нет, там же всё прописано в договоре? Но давайте смотреть правде в глаза: кто из вас пойдёт судиться за незначительный ущерб от арендаторов? Да никто. Поворчит, что арендаторы всё испортили, в крайнем случае снимет видео и расскажет в соцсетях — и забьёт на этот вопрос. То же самое с арендатором: если скажут съезжать, потому что квартиру продают, — соберёте вещи и согласуете сроки выезда. Так что в аренде жилья хоть что впишите в договор — всё держится на честном слове. Ещё плюс сдачи квартиры: если срочно нужны деньги, можно быстро продать и вытащить их обратно. Поэтому сдавать квартиру собственнику проще — и по деньгам, и по голове. А вот с коммерцией для многих сложнее и непонятнее. Например, зайдёт серьёзная компания со своим штатом юристов и составит договор с собственником на 5 лет. Кто-то в этом увидит плюс — стабильный арендный поток. А кто-то — что руки-ноги связали: это твоя недвижимость, а тебе ещё и штрафные санкции от арендатора могут прилететь, и продать оперативно не сможешь. Многие просто боятся разбираться — и поэтому проще купить квартиру. Плюс вход в коммерцию обычно дороже, чем в квартиру, и льготных ипотечных программ на неё нет — тоже причина выбрать жильё. При наличии денег на коммерцию я бы выбирал её. Но у меня, как и у многих, квартира куплена по семейной ипотеке — так что давайте посчитаем доходность от аренды на её примере. Сразу скажу: доходность правильно считать не от цены покупки, а от текущей рыночной цены. Иногда называют доходность высокой, а как разберёшься — оказывается, что взяли в расчёт только первый взнос, не учли ни цену покупки, ни ремонт, ни переплату по ипотеке. Считать нужно от рыночной стоимости квартиры сейчас, а если ипотека ещё не закрыта — переплату по процентам тоже надо держать в уме. Считаем. Квартира 6 500 000₽, сдаём за 30 000₽ в месяц, чистыми 26 000₽ — это 312 000₽ в год. Итого 4,8% — почти как в исследовании. Окупаемость: 6 500 000 / 312 000 = 20,8 года. Для сравнения: если бы эти же 6 500 000₽ работали в коммерции под 10% годовых (10 лет окупаемости) — это 650 000₽ в год, 54 200₽ в месяц. Почти в два раза больше на той же сумме. Но сравнивать напрямую, на мой взгляд, не стоит: коммерция — это другой уровень входа, другие риски (простой между арендаторами, может быть долгий поиск арендатора, состояние рынка), и разбираться в ней сложнее, чем в квартире. Жильё многие берут не только ради доходности — ещё и как актив, который просто хранит деньги, и его всегда можно продать или заселить самим. Если ваша цель — просто вложить деньги и не переживать, берите квартиру. Если важнее доходность и вы стрессоустойчивы — смотрите в сторону коммерции. И ещё: все эти расчёты красиво смотрятся на бумаге, но у коммерции выше эксплуатационные расходы и налоги, а кадастровая стоимость может ощутимо вырасти и съесть часть доходности. Так что считать нужно внимательно, с обеих сторон.