Инфраструктура апарт-отеля. Когда коммерция начинает работать на инвесторов юнитов?
Инфраструктура апарт-отеля. Когда коммерция начинает работать на инвесторов юнитов? Многие инвесторы оценивают апарт-отель через номерной фонд, загрузку и доходность. Но есть еще один фактор, который напрямую влияет на ликвидность объекта и стабильность доходов — инфраструктура. Инфраструктура начинает работать на инвесторов только тогда, когда становится частью общей концепции проекта. Распространенная ошибка — сдавать площади без учета концепции объекта. В результате внутри объекта появляются случайные сервисы, которые существуют сами по себе и никак не усиливают ценность проживания. Гораздо эффективнее, когда коммерческие помещения подбираются под потребности гостей и жителей. В этом случае коммерция становится частью клиентского опыта, а сам объект начинает работать как единая экосистема. Но важно понимать: инфраструктура городского и курортного апарт-отеля должна отличаться. 🏙 Городской апарт-отель Основная аудитория — командировочные, бизнес-туристы, специалисты на длительном размещении. Цель отеля в данном случае - их максимальное удержание на своей территории. И поэтому на территории отеля необходимо предусмотреть такие объекты инфраструктуры, которые важны для них, и которые, в своей совокупности, позволят решать свои задачи, не выходя из отеля, например: • качественная кофейня; • ресторан или кафе для деловых встреч; • коворкинг и переговорные комнаты; • фитнес-зал; • пункты бытовых услуг; • сервисы доставки и выдачи заказов. Такая инфраструктура помогает гостю решать повседневные задачи, не покидая объект. 🌴 Курортный апарт-отель Здесь гость приезжает за отдыхом и впечатлениями. Поэтому инфраструктура должна создавать дополнительную ценность отдыха. Отель может предоставить качественную инфраструктуру, которая позволит гостю отлично начать день, качественно провести его и качественно его закончить. Поэтому здесь важны: • собственный выход к морю с пляжем и пляжной инфраструктурой; • рестораны и бары; • SPA и wellness-центр; • бассейны; • детские пространства; • экскурсионные сервисы; • прокат спортивного оборудования; • магазины курортных товаров и сувениров. На что инвестору стоит обратить внимание при оценке проекта ❓ Часто в презентациях показывают красивые рендеры коммерческих помещений и обещают развитую инфраструктуру. Однако для инвестора важно понимать не то, что будет построено, а то, как это будет работать после запуска объекта. Перед покупкой юнита стоит обратить внимание на несколько вопросов: 🔹 Есть ли у проекта четкая концепция инфраструктуры или коммерческие площади планируется сдавать любому арендатору? 🔹 Соответствует ли состав инфраструктуры целевой аудитории объекта? 🔹 Какую площадь занимают коммерческие помещения и достаточно ли её для обеспечения потребностей гостей? 🔹 Предусмотрены ли общественные пространства, которые будут генерировать дополнительный трафик внутри комплекса? 🔹 Есть ли у девелопера или управляющей компании опыт формирования и управления инфраструктурой в аналогичных проектах? 🔹 Кто будет заниматься подбором арендаторов после ввода объекта в эксплуатацию? 🔹 будут ли объекты инфраструктуры запущены сразу с открытием отеля или для их запуска потребуется дополнительное время ? И какое это время? 🔹 Заложены ли в финансовую модель расходы на развитие и поддержку инфраструктуры? 📌 Особенно важно понять, рассматривается ли инфраструктура как инструмент повышения загрузки, среднего чека и стоимости всего комплекса. Для инвестора этот подход обычно значительно выгоднее в долгосрочной перспективе, хотя его можно встретить только в ограниченном количестве проектов. 💡 При выборе апарт-отеля инвестору стоит анализировать не только будущую доходность номера, но и качество инфраструктуры. Во многих случаях именно она определяет, будет ли объект востребован через 5–10 лет и сможет ли инвестор выгодно продать свой актив в будущем. _________ Апартономика в Телеграмм | MAX | Дзен #апартономика #апартотели #оценка_проектов