Решил немного поумничать после составления рент-ролла и его обсуждения — 4 июня 2026 г. в 14:47:08.139

Решил немного поумничать после составления рент-ролла и его обсуждения Обычно при заселении нового объекта или агрессивном снижении вакансии управляющий смотрит на размер денежного потока. Я сам был адептом этого подхода. Но уважаемые люди перевернули картину: 👉 При принятии решения о финансировании проекта нужно смотреть на уровень вакансии. Почему? Чем меньше свободных площадей — тем стабильнее денежный поток, особенно за счёт индексации. 📌 Лучше ставка аренды чуть ниже рынка, но объект заполнен на 100% 📌 Чем ставка чуть выше рынка, но с простоями Разница в ставках нивелируется индексацией. Это давно просчитанный постулат: ставка с индексацией всегда обгоняет рыночный рост. 🧮 Быстрая арифметика •95% заполнения при ставке 1000 → эффективная ставка 950 •100% заполнения при ставке 950 → эффективная ставка 950 Но во втором случае: ✅Нет потерь по OPEX ✅ Нет комиссий брокерам ✅ Нет 1–2 месяцев простоя при смене арендатора Индексация ставки догонит и перегонит рынок. 🏦 А главное — стоимость капитала Банки и инвесторы смотрят на коэффициент покрытия долга и волатильность поступлений. 100% заполнения + длинные договоры = ниже ставка дисконтирования и дороже объект, даже если сейчас cash flow чуть меньше + гарантированный поток подтвержденный договорами. Кстати, а как ваши финансисты реагируют на этот аргумент?