ЭН

Эксперт недвижимости Константин Барсуков

Недвижимость, ремонт, стройка · 13 октября 2026 г.

Открыть канал в MAX

Отвлечемся немного от квартирного вопроса. И погрузимся в философию инвестиций на рынке...

Отвлечемся немного от квартирного вопроса. И погрузимся в философию инвестиций на рынке недвижимости. Последнее время очень модной инвестицией стала покупка ГАБа (кто не в курсе - это готовый арендный бизнес, т.е. коммерческое помещение сдающееся в аренду и продающееся прямо с арендатором). Типовой запрос: есть 40-50 млн, хочу ГАБ. Возможно кто-то из блогеров от недвижимости постарался и попиарил эту тему - не знаю. Но народ прям пошел туда. А что, звучит логично. Доходность сдачи квартир в аренду низкая. Спекуляции, даже с учетом предполагаемого роста цен, как-то боязны. А вот ГАБ.. Она же и на обычную сдачу квартиры в аренду похож. Ну и горы золотые там почему-то должны быть.. Кроме суммы, второе, что есть в этом типовом запросе - это окупаемость 8 лет. "Ну, ладно, если будет что-то интересное, то 10 лет тоже устроит". А третье - это полное отсутствие рисков. Ну, то есть арендатор должен быть супер надежным, сидеть уже долго, и не желать съезжать еще пару десятков лет. Да и договор, должен быть, конечно, таким, чтобы если вдруг он съедет, то неустойка в штук 6 арендных плат, а то и больше. Так вот. Так не бывает! Что на рынке жилья, что на рынке коммерческой недвижимости, что вообще везде: размер возможного дохода прямо пропорционален размеру возможного убытка. И снизить вероятность убытка можно только двумя, ладно, тремя способами: а) профессионализм и опыт (не важно свой, покупной) б) знакомства, чтобы темку прокрутить (хотя в итоге и это защищает от убытка только в определенной мере) в) везение 8 лет окупаемости, с надежным арендатором, да ещё с шикарным договором - так не бывает. Одно из трех у вас будет отсутствовать. Или окупаемость высокая и арендатор надежный, но договор такой ужас и мрак. Или надежный арендатор с шикарным договором, но окупаемость в районе 12, а то и 14 лет. Нет, есть, конечно, вариант самому такое сделать. А именно, купить правильное помещение без арендатора, затем найти хорошего арендатора, согласовать нужный договор и наслаждаться. Но, как понимаете, здесь свои зоны возможного убытка точно так же пропорциональны размеру потенциального дохода. Поэтому каждый раз, когда вы видите как какой-нибудь чел, рассказывает вам о каком-нибудь супер-бизнесе, подумайте, зачем он рассказывает вам об этом. А не молча его делает. Он что ваш лучший друг? Вы его любимый сын/дочь, внук/внучка? Может быть вы его муж/жена? Нет? Тогда зачем вам это говорят? Может быть потому что его заработок не этом супер-бизнесе, а на инфраструктуре вокруг него? Или на рассказах о нём. То есть он/она хочет, чтобы расход и риски были ваши, а доходы были его/её. Я вам на эту тему могу рассказать очень много печальных историй про "прекрасные" инвестиции и из сферы жилья: про покупки в рассрочку, чтобы потом продать и получить 150% прибыли; про флиппинг, который по щелчку до 100% годовых и т.п. Не подумайте, что я отговариваю. Ни в коем случае. Более того, если вам нужна помощь в покупке чего-то коммерческого, то у меня есть шикарный партнер, который реально творит обалденные вещи. И я, думаю, как-нибудь сниму с ним видео про инвестиции в коммерческую недвижимость. Но просто поймите, не бывает таких инвестиций, чтобы и риска никакого, и доход хороший. Более того, даже при таком не очень хорошем доходе, как при сдаче квартиры в аренду, всё равно будут свои риски. Ну, как бы вот так.. @exp_ned