Метод Денисенко/Коммерческая недвижимость/Обучение риелторов
Бизнес · 17 июля 2026 г.
Как за 10 минут понять, стоит ли брать объект в работу. — 17 июля 2026 г. в 13:03:27.621
Как за 10 минут понять, стоит ли брать объект в работу. За 28 лет в коммерческой недвижимости я поняла одну простую вещь. Не каждый объект приносит деньги. Некоторые забирают только время. Перед тем как подписывать договор с собственником, я всегда провожу экспресс-анализ. На это уходит около 10 минут, но именно он помогает понять, будет сделка или бесконечные показы. 1. Есть ли у собственника настоящая мотивация? Почему он продает или сдает помещение именно сейчас? Если ответы звучат так: — «Да просто интересно…» — «Посмотрим, вдруг кто-то купит…» — «Не продастся — и ладно…» Я понимаю, что это может быть долгий проект без результата. 2. Насколько цена соответствует рынку? Я сравниваю объект с аналогами, а не с ожиданиями собственника. Если человек хочет продать помещение на 40% дороже рынка и не готов слышать аргументы, проблема не в объекте, а в ожиданиях. 3. Кто принимает решение? Очень важно понять это сразу. Если на каждый вопрос звучит: — «Надо спросить жену.» — «Посоветуюсь с партнером.» — «Это решает брат.» Значит, на переговорах обязательно должны присутствовать все, кто принимает решение. 4. Документы вообще существуют? Я сразу уточняю: ✔️ Кто собственник? ✔️ Есть ли выписка из ЕГРН? ✔️ Нет ли обременений? ✔️ Есть ли действующие договоры аренды? ✔️ Не было ли перепланировок? Если уже на этом этапе начинается хаос, дальше легче не будет. 5. Насколько собственник готов сотрудничать? Хорошая сделка — это всегда командная работа. Если человек не готов отвечать на вопросы, скрывает информацию, постоянно меняет условия или уверен, что знает рынок лучше всех, работать будет крайне сложно. 6. Есть ли у объекта реальные преимущества? Я всегда ищу ответ на вопрос: Почему именно этот объект должен купить или арендовать клиент? Если не могу сформулировать три сильных преимущества за несколько минут, значит, продавать будет очень непросто. 7. Сколько времени и сил потребует этот объект? Иногда одна сделка приносит больше прибыли, чем десять проблемных объектов. Поэтому я всегда оцениваю не только размер комиссии, но и стоимость своего времени. За годы работы я научилась говорить «нет». Не потому, что не люблю сложные объекты. А потому, что профессионал выбирает, куда вкладывать свое время. Запомните одну мысль: Лучшие риелторы зарабатывают не потому, что берут все объекты подряд. Они умеют отказаться от тех, которые с высокой вероятностью не приведут к сделке. Именно этот навык отличает занятого риелтора от успешного брокера.