«Квартира всегда растёт» – аргумент, который несколько лет не требовал доказательств. В...
«Квартира всегда растёт» – аргумент, который несколько лет не требовал доказательств. В этом году его наконец стало видно в цифрах, и цифры выглядят иначе. Жильё в Узбекистане во втором квартале прибавило 1,3% за квартал и 4% год к году. Инфляция за тот же год – 6,4%. Это значит, что в реальном выражении квартира не выросла, а подешевела примерно на 2,3%: цена на неё отстала от роста цен на всё остальное. Дальше начинается то, что в такой расчёт обычно не попадает. Рост цены – это ещё не доход, пока квартира не продана, а владение стоит денег каждый месяц: налог, содержание, ремонт, простой между арендаторами, комиссия при выходе. Ни одна из этих сумм не отражается в объявлениях, по которым меряют «рост рынка». Рядом стоит вторая цифра, и она меняет картину сильнее первой. 29 июля Центральный банк сохранил основную ставку на уровне 14% при инфляции 6,4% и прогнозе 6,5% на год. Деньги в сумах стоят дорого, и это работает в обе стороны сразу. Тот, кто держит деньги, выбирает уже не между квартирой и ничем: сумовые инструменты в такой ставке дают положительную реальную доходность, чего не было, когда инфляция шла двузначной. Тот, кто берёт ипотеку, платит за неё по ставке, в которую эти 14% заложены, и платит длинными годами. Вопрос поэтому не в том, покупать квартиру или нет. Вопрос в том, за счёт чего именно она должна отбиться, потому что ответов ровно три и проверяются они по-разному. Если за счёт роста цены – нужно допущение, что рынок обгонит инфляцию, и его придётся чем-то обосновать, потому что последний год говорит об обратном. Если за счёт аренды – считается доходность от реальной цены покупки, с вычетом простоев и содержания, и сравнивается со ставкой, а не с нулём. Если за счёт того, что жильё просто нужно для жизни – доходность вообще не критерий, там считаются платёж, запас прочности и то, что останется после. Справедливая оговорка: квартал – слишком короткий срок, чтобы объявлять разворот рынка, а средняя цена по стране скрывает разницу между районами, где спрос есть, и теми, где его нет. Одна цифра за один квартал ничего не доказывает. Но она хорошо показывает другое. Фраза «квартира всегда растёт» была не расчётом, а привычкой, и держалась ровно до того момента, пока рядом не появилась ставка, с которой её стало можно сравнить. Это не инвестиционная рекомендация. Решение про жильё принимается по вашим вводным: доходу, обязательствам, сроку и запасу.