Как не ошибиться с арендатором? — 30 июля 2026 г. в 06:09:01.928
Как не ошибиться с арендатором? Самая дорогая ошибка в готовом арендном бизнесе - не переплата за метры. А арендатор, которого вообще нельзя было брать. Ни за какие деньги. Запомните главное правило. В ГАБ первичен не объект, а тот, кто в нём сидит. Пустые стены денег не приносят - они только жрут коммуналку, налоги и ваши нервы. Поток генерит арендатор. Значит, с него и начинаем. Фильтр первый - не федерал Локальный ИП, стоматология, магазинчик с одной точкой - это неоттестированная бизнес-модель. Сегодня платит, завтра съехал. Надёжный федерал - это сотни, а лучше тысячи работающих точек по стране. Пятёрочка открыла свой первый магазин в 1999-м. С тех пор их 25 тысяч. Модель проверена не вами и не за ваш счёт. Фильтр второй - франшиза под вывеской бренда Под «Пятёрочкой» или «Магнитом» может сидеть ненадёжный франчайзи. Проверяйте, кто реально арендатор - сама сеть или частник, за которого никто не отвечает. Третий пункт - чёрный список ○ Фикс Прайс - редкостный товарищ. Ничего не компенсирует, ГАБ с ним плохо продаётся ○ Светофор, Доброцен и жёсткие дискаунтеры - эксплуатационные проблемы, вплоть до того, что за отопление не платят ○ Красное и Белое - длинные неиндексируемые договоры, не работают по модели ГАБ Четвёртый - ПВЗ от ИП Пункт выдачи, который арендует ИП, а не головная компания - худший ГАБ. Его ничего не держит в вашем помещении. За углом дешевле на 5 тысяч - он съехал. Пятый - ловушки в договоре ▸ «Индексация по соглашению сторон» = индексации нет. Нужна безусловная односторонняя ▸ Ставка выше 10% от оборота, а магазин работает меньше полугода - бомба замедленного действия И последнее: Даже надёжный федерал теоретически может съехать. Поэтому изначально стройте очередь из 3-5 альтернативных арендаторов под схожее ТЗ. Один отвалился - заходит следующий. Простое правило: сначала «кто», потом «что». Выбираете не стены - выбираете денежный поток. И того, кто вам его принесёт. А теперь про очередь с другой стороны Выше я сказал: Держите очередь из арендаторов на случай, если один съедет. Так вот - в сильную команду очередь работает точно так же. Только стоят в ней не арендаторы, а инвесторы, которые хотят зайти. Есть такое место - Академия ГАБ. Самое крупное сообщество по готовому арендному бизнесу в России. Лично у меня за 2025-й прошло 64 сделки. И 63 из них - между своими. Без Авито, без ЦИАН, без прохиндеев. Как это работает: ● 90% объектов уходят внутри команды, не выходя на открытый рынок. Инвестор видит ту же Пятёрочку на 30% дешевле - ещё до того, как она попала в общий доступ ● 333+ действующих резидента, суммарный капитал внутри - больше двух миллиардов рублей ● Штатные юрист, бухгалтер и налоговик, которые годами сидят именно в нише ГАБ ● Живые эфиры дважды в неделю, встречи в Москве каждые два месяца. И баня для своих Теперь честно, без маркетинга. Открытого набора сейчас нет. Растём аккуратно - каждое новое место влияет на культуру команды, поэтому людей с улицы пачками не набираем. Но пара мест вот-вот освободится - у нескольких резидентов заканчиваются абонементы. И заходят в них по списку предзаписи. По очереди. Кто записался раньше - тому мой коллега звонит первым. Логика простая: чем раньше вы в списке, тем выше шанс попасть, когда откроется дверь. ➡️ Оставить заявку в список предзаписи Освободится место - коллега свяжется лично и всё расскажет. Познакомимся, пообщаемся. Подходим друг другу - работаем. Нет - расходимся без обид. Оставляйте заявку сейчас! Через пару дней доступ в "Список предзаписи" - закроем