Про иллюзии продавцов — 2 сентября 2026 г. в 15:19:09.917
Про иллюзии продавцов Недавно мне позвонила женщина из Москвы и сразу начала петь дифирамбы: «Мне нужно продать квартиру, а вы же такой волшебник, такой замечательный риелтор, делаете невозможное». Подобное начало разговора меня всегда настораживает, потому что у человека оказываются запросы, которые не бьются с реальностью. Квартира принадлежала её матери. Та не возражала против продажи и готова была приехать на сделку. Часть вырученных средств женщина собиралась пустить на личные нужды, а на остальные деньги купить квартиру сыну. Она уже разместила объявление на «Авито». Прислала мне ссылку. На первой картинке к посту — скриншот этого объявления. Я сразу заметил нестыковку: жилая площадь — 45 м2, а общая площадь — 106 м2. Получается, что большую часть квартиры занимает нежилое помещение, но так не бывает. Попросил прислать выписку из ЕГРН. Привожу её на второй картинке к посту. В выписке русским по белому написано — 85,2 м2. Я отправил ей скриншот этой выписки и указал, что реальная площадь ее квартиры меньше указанной в объявлении. На третьей картинке — начало нашей беседы. Женщина объяснила, что посчитала площадь по «методике застройщика». Мол, за счет террасы ее квартира больше. А цифры в выписке ЕГРН – цитата: «нужны исключительно для расчета коммунальных платежей». В «попугаях» застройщика квартира получалась гораздо больше, чем в квадратных слонах метрах ЕГРН. Я попытался было объяснить, что рекламные трюки девелоперов не имеют отношения к фактическим данным, но тщетно. Розовые очки сидели у неё на носу так крепко, что снять их не представлялось никакой возможности. В этих очках квартира казалась на 20 м2 больше. Нужно сказать, что застройщики действительно привлекают клиентов с помощью разного рода маркетинговых уловок. Очень часто «играют» и с площадью квартиры. Указывают в рекламе не реальную, а так называемую приведенную площадь. То есть для балкона, лоджии, веранды или террасы применяются понижающие коэффициенты – причём придуманные исключительно застройщиком. Например, фактическая площадь балкона 6 м2, а т. н. приведенная — 1,8 м2. Площадь лоджии 6 м2, а приведенная — 3 м2 и т. д. Эта величина прибавляется к жилой площади. Застройщик надувает щеки и завлекает таким образом покупателей. Например, устанавливает цену за квадратный метр приведенной площади. К моим доводам женщина не прислушивалась и гнула своё. Написала, что если квартира и не 106 м2, то уж 93 м2 точно — с учетом понижающих коэффициентов (картинка № 4). А в ЕГРН застройщик дал заниженный метраж потому, что – цитата: «просто поленился измерить площади квартир на этом этаже». Вот оно как бывает, Карл! На самом деле, когда дом вводится в эксплуатацию, специалист ПИБ (проектно-инвентаризационное бюро) или БТИ (бюро технической инвентаризации) — в разных городах по-разному называются организации — с помощью поверенного измерительного прибора устанавливает фактическую площадь каждой квартиры. Измеряет площадь комнат, кухни, санузла. В документах после регистрации права собственности фигурирует площадь без наружных зон. Ни балконы, ни террасы нельзя включать в общую площадь квартиры — это табу. А еще одно табу — стеклить все что ни попадя. Она посмотрела, что соседи застеклили террасы, и думает, что так можно. Вообще, остекление балкона — это нарушение проекта здания, просто государство пока смотрит на это сквозь пальцы. Я всегда настороженно отношусь к объектам, в которых жильцы крайне творчески подходят к планировке. Например, объединяют лоджию и комнату или ставят на балкон батарею. Это всё грозит потенциально большими сложностями при продаже. Потому что всё это нарушения. Да и планировка этой террасы была крайне бестолковая: длинный коридор шириной один метр по периметру квартиры.