Суд округа согласился с доводом Лидии Овсеенко о том, что цена приобретения (14,95 млн ... — 27 июля 2026 г. в 08:11:01.959
Суд округа согласился с доводом Лидии Овсеенко о том, что цена приобретения (14,95 млн рублей) лишь на 24% ниже кадастровой стоимости помещения (19,77 млн рублей) и на 28,5% ниже рыночной стоимости, определенной повторной экспертизой (20,9 млн рублей). Такое отклонение не является двукратным и не может признаваться существенным. Кроме того, апелляционный суд необоснованно назначил повторную экспертизу. В силу части 2 статьи 87 АПК РФ повторная экспертиза назначается при возникновении сомнений в обоснованности заключения или наличии противоречий в выводах эксперта. Из материалов дела не следовало, что апелляционный суд установил такие обстоятельства. Суд округа отметил, что у эксперта Анны Гладких имелся квалификационный аттестат по направлению «Оценка недвижимости» от 15.11.2024, то есть на дату проведения экспертизы у эксперта были необходимые подтверждения квалификации. Довод управляющего об отсутствии квалификации эксперта не подтвержден материалами дела. У апелляционного суда отсутствовали предусмотренные статьей 270 АПК РФ основания для отмены определения суда первой инстанции. Суд первой инстанции правильно оценил заключение эксперта и обоснованно отказал в признании сделки недействительной. Суд округа также отметил, что апелляционный суд не учел длительный срок строительства дома (18 лет), что объективно влияло на качество помещения и его рыночную стоимость. Лидия Овсеенко приобретала помещение через риелторскую компанию, расчеты производились в безналичном порядке, что свидетельствует о добросовестности покупателя. Итог Арбитражный суд Северо-Западного округа отменил постановление апелляционного суда и оставил в силе определение суда первой инстанции. Почему это важно Постановление кассационного суда, оставившее в силе судебный первой инстанции, в данном случае является правильным и обоснованным, считает Антон Иванов, управляющий партнер юридической фирмы a3.legal. По его мнению, оснований для признания сделки недействительной по п. 1 ст. 61.2 закона банкротстве в данном случае не было, поскольку материалами дела не подтверждена кратность отличия цены от рыночной (или кадастровый) на момент совершения сделки. В соответствии с подходами Верховного суда и окружных судов кратностью считается отличие цены в два или более раз. Показатель 25-28%, безусловно, следует считать нормальным торгом. - Из постановления также видно, что окружной суд принял во внимание дополнительные обстоятельства о сроках и возможном качестве строительстве дома, которые влияли на итоговую цену сделки. Наверняка стороны приводили суды доводы об общем контексте: индивидуальные дома, которые начинали строить 20 лет назад, — это морально устаревшая недвижимость и абсолютный неликвид, их приходится продавать с большой скидкой. Поэтому в данном случае суды обоснованно защитили покупателя недвижимости. Важное практическое напоминание: чтобы обосновать цену сделки, нужно приводить больше обстоятельств и больше контекста. Это повлияет на исход экспертизы и дела в целом. Антон Иванов управляющий партнер Юридическая фирма a3.legal - При оспаривании подозрительных сделок, совершенных накануне банкротства, для определения существенности отклонения цены суды обычно используют критерий laesio enormis, продолжает рассуждения коллеги Денис Быканов, партнер адвокатского бюро «Павлова, Голотвин, Быканов и партнеры». Это означает презумпцию существенной неравноценности сделки, если ее цена отклоняется от рыночной в два раза, то есть как минимум на 100%. Некоторые арбитражные суды, однако, пошли еще дальше и стали признавать встречное исполнение существенно неравноценным и при отклонении от рынка на 50% и даже 30%, отмечает Денис Быканов. Вместе с тем количественный критерий не является надежным, поскольку его можно рассматривать только в совокупности с иными условиями сделки. Кроме того, у эксперта-оценщика, назначаемого судом, обычно имеется право усмотрения и погрешности в пределах около 30% от цены недвижимости. -