Зона подтопления: участок можно купить, а построить дом уже нельзя — 17 августа 2026 г. в 07:38:22.378
Зона подтопления: участок можно купить, а построить дом уже нельзя Покупатель видит в документах разрешённое использование: ИЖС, ЛПХ или садоводство. Кажется, всё в порядке. Но участок может находиться в зоне затопления или подтопления, и это принципиально меняет возможности его использования. С 4 августа 2026 года правила стали жёстче. Федеральным законом от 04.08.2026 № 301-ФЗ внесены изменения, в том числе в статью 67.1 Водного кодекса РФ. Главное изменение простое: если участок находится в границах зоны затопления или подтопления, новое строительство и подготовка к нему запрещены. Раньше возможность строительства можно было связать с обеспечением объекта инженерной защитой от негативного воздействия вод. Теперь сама по себе такая мера не даёт права начать строительство. Иными словами, нельзя исходить из логики: «Поставим более надёжный фундамент, сделаем дренаж, поднимем отметку участка и построим». Сначала нужно разобраться со статусом территории. Что означают эти зоны? Зона затопления устанавливается для территории, которая может оказаться затопленной в результате паводков, половодья и других предусмотренных законом обстоятельств. Зона подтопления относится к территории, где из-за воздействия водного объекта возможно повышение уровня грунтовых вод. И здесь есть важный нюанс для покупателя: наличие такой зоны не означает, что участок нельзя продавать. Участок может оставаться объектом недвижимости с привычным видом разрешённого использования. Ограничение касается прежде всего возможности нового строительства на той части территории, которая попадает в соответствующую зону. Как проверить участок? Участки, в зонах подтопления и затопления не запрещены к продаже и могут иметь те же виды разрешенного использования – ИЖС, ЛПХ, садоводство... Просто в той части участка, которая пересекается с вышеуказанными зонами, новая стройка теперь запрещена (имеются ограничения в пользовании). Чтобы понять, что перед вами участок с ограничениями в пользовании, перед покупкой изучите: ▪️ ГПЗУ (раздел об ограничениях); ▪️ выписку из ЕГРН об объекте недвижимого имущества (именно такое название должно быть указано в "шапке" выписки; смотрите последние разделы выписки о наличии зон с особыми условиями использования территорий); ▪️ НСПД (перейдите на публичную кадастровую карту и там смотрите в слоях ЗОУИТ), ▪️ региональные порталы (например, Геопортал Подмосковья, раздел - градпроработка). И вот здесь я бы особенно не советовала ограничиваться одной выпиской ЕГРН. Сведения о пересечении участка с зоной затопления или подтопления могут отсутствовать в ЕГРН и на публичной кадастровой карте, хотя соответствующие ограничения фактически существуют. Поэтому ГПЗУ перед покупкой участка лучше запрашивать всегда. Что делать, если участок уже оказался в такой зоне? Просто купить участок и затем начинать проектирование дома рискованно. Для возможности строительства сначала необходимо решить вопрос со статусом самой зоны. В предусмотренных законом случаях основанием для прекращения зоны может быть обеспечение территории инженерной защитой: например, строительство соответствующих защитных сооружений либо применение иных предусмотренных законом мер. Решение об изменении границ или прекращении существования зоны принимает Росводресурсы, а процедура осуществляется через уполномоченный орган субъекта РФ. И пока сведения о зоне не исключены из соответствующих государственных информационных ресурсов, включая ЕГРН, ограничения продолжают действовать. Мой профессиональный совет покупателю земельного участка: не смотрите только на цену, площадь и красивую фотографию будущего дома. Участок нужно проверять именно с точки зрения того, что на нём юридически можно будет сделать. Потому что купить землю можно быстро. А вот исправить ошибку, допущенную до покупки, иногда значительно сложнее. Подписаться на канал «Жильё по правилам» https://t.me/sdelkicase