ВЮ

Ваш Юрист онлайн

Бизнес · 6 ноября 2026 г.

Открыть канал в MAX

Теперь точно: обещания продавца в договоре защищают купленную квартиру от изъятия судом...

Теперь точно: обещания продавца в договоре защищают купленную квартиру от изъятия судом 🏢💰👨‍💼📝👩‍💼⚖ Я всегда советовала и советую при составлении договора купли-продажи недвижимости включать заверения продавца по наиболее значимым для сделки обстоятельствам (семейное положение при покупке квартиры, отсутствие на жилье прав третьих лиц и т. д.). Кто-то называет их «пустыми обещаниями», но теперь уже точно можно утверждать, что подобные заверения в критический момент могут предотвратить изъятие квартиры у покупателя. В Верховном суде РФ разбиралось такое дело: - сделку по продаже квартиры признали недействительной, т. к. продажа состоялась по цене ниже рыночной, а продавец через 2 месяца после сделки подал в суд заявление о своем банкротстве. По закону сделку, заключенную в пределах последнего года до банкротства, могут признать недействительной, если она заключена по цене ниже той, по которой продаются аналогичные объекты (ч.1 ст. 61.2 Закона о банкротстве). А ситуация была такая: квартиру выставляли на продажу за 6,3 млн рублей, но в ходе переговоров продавец согласился сделать скидку при условии наличного расчета — и продал квартиру за 5 млн рублей. Кадастровая стоимость квартиры при этом была 4,9 млн, а рыночная стоимость (согласно оценке, проведенной финансовым управляющим) была в интервале 6,3 — 9,4 млн рублей. Суды в трех инстанциях согласились с мнением финуправляющего, что сделка явно подозрительная — и признали ее недействительной, передав квартиру в конкурсную массу должника. Но, дойдя до Верховного суда РФ, покупателю все же удалось отстоять свою квартиру. Аргументы, которые приняли в высшей инстанции: - при заключении договор покупатель действовал разумно и добросовестно: настоял на включении в договор заверений продавца об отсутствии у него долгов, признаков банкротства и отсутствии намерения подавать в суд заявление о банкротстве в течение ближайших 3 лет, а также истребовал у продавца документы об отсутствии прав третьих лиц на квартиру и долгов по оплате ЖКУ; - продавец же, напротив, дал не соответствующее действительности заверение об отсутствии у него кредиторов и намерение не подавать заявление о банкротстве; - цена за квартиру превышает ее кадастровую стоимость — значит, не может быть признана «существенно заниженной». Учитывая добросовестность покупателя и недобросовестность продавца, вкупе с ценой квартиры, Верховный суд РФ решил, что здесь нет оснований признавать сделку подозрительной, и оставил ее в силе (определение ВС РФ N 307-ЭС25-13338 по делу N А56-96799/ 2023). Поэтому не забывайте о заверениях продавца в тексте договора.