«Коттеджное рабство»: законодатель хочет сделать дороги и сети в поселках долевой собст...
«Коттеджное рабство»: законодатель хочет сделать дороги и сети в поселках долевой собственностью 🏘️⚖️ Разбираем новость, которая напрямую касается всех, кто покупал участок в коттеджном поселке или планирует это сделать. 📍 В чём проблема Типичная схема: застройщик делит принадлежащий ему земельный массив на множество участков и дороги. Участки продаёт, а дороги оставляет в частной собственности — своей или аффилированной управляющей компании. Что происходит дальше: ▪️ за проезд к собственному дому начинают требовать плату; ▪️за подключение к коммуникациям выставляют дополнительные счета; ▪️отказываешься платить — остаёшься без доступа к своему участку. Председатель Комитета Госдумы по труду, соцзащите и делам ветеранов Элеонора Кавшар называет это «коттеджным рабством». На сегодня эти требования никак не регулируются на законодательном уровне. ⚖️ Юридическая суть ситуации С точки зрения права здесь есть ключевой конфликт. Земельный участок под вашим домом — ваша частная собственность. Это бесспорно. Дороги, сети, объекты инфраструктуры — формально тоже частная собственность застройщика. И он вправе распоряжаться ею по своему усмотрению. В том числе — ограничивать доступ или взимать плату. При этом публичный сервитут (право ограниченного пользования чужой землёй) в таких случаях почти не работает. Его установление — длительная процедура, требующая обращения в уполномоченный орган или суд. Итог: человек владеет домом, но фактически не может до него добраться без разрешения и платежей частного лица. 🔧 Что предлагают изменить Губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко предложил решение: ввести для имущества общего пользования в коттеджных поселках режим общей долевой собственности. Дополнительно инициатива предусматривает механизм принудительного установления публичного сервитута в интересах жителей. А если частный владелец отказывается идти навстречу — возможность выкупа дорог по кадастровой стоимости. Как это будет выглядеть на практике — интересный вопрос. Ещё в 2021 году Конституционный суд в Постановлении № 55-П при рассмотрении жалобы дал законодателю поручение внести изменения в законы и закрепить надлежащую модель правового регулирования имущественных отношений, связанных с функционированием комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой. В том числе — урегулировать порядок и условия внесения платы за управление общим имуществом и его содержание. Даже в первом чтении был принят законопроект № 155842-8 «О жилых комплексах, об управлении имуществом общего пользования в жилых комплексах». Второе чтение в настоящий момент не пройдено. 📌 Кейс из нашей практики Мы как раз недавно проводили проверку земельного участка в Калужской области. Столкнулись с той же схемой: застройщик разделил массив на участки и дороги, дорога осталась в его собственности. Формально — всё законно. Но фактически собственники участков оказались в зависимости от частного лица. При этом проектом договора купли-продажи предусматривалось, что в стоимость земельного участка входят и неотделимые улучшения, в том числе и внутрипоселковая щебёночная дорога. Но участок под дорогой стоит на кадастровом учёте, зарегистрировано право частной собственности, и доля от него не отчуждалась 😏 📌 Что делать сейчас, пока закон не изменили Если вы покупаете участок в коттеджном поселке — проверьте: ✅ в чьей собственности находятся дороги и сети; ✅ есть ли обременения или сервитуты в пользу собственников участков; ✅ какие условия по доступу и подключению прописаны в договоре. Это можно и нужно проверить до сделки. Потом будет поздно. Планируете покупку участка в поселке? Пишите, звоните — проверим, не станете ли вы заложником застройщика. ☎️ +7 952 546 50 88 📲 VK, мессенджер MAX, Telegram 📧 pkadastr@bk.ru