Долг в обмен на капитал - способ разблокировать 20+ млн м² в Москве — 13 мая 2026 г. в 15:00:04.353
Долг в обмен на капитал - способ разблокировать 20+ млн м² в Москве Сегодня на форуме CRE «Инвестиционная стратегия – 2026» обсуждали, как банкам и девелоперам взаимодействовать при высокой ставке. Я затронул тему, с которой мы в 2211 работаем каждый день. За последний год мы посмотрели более 240 площадок в Москве. Офферы отправили только по 9. Причина простая - экономика не сходится. Типовая история такой площадки: Площадка куплена в 2023 году на пике. План - выйти в продажи через год. Сроки затянулись. Два года висит бридж, проценты капитализируются. Летом 2025 собственник решает продавать. Изначально проект давал ~143 тыс. руб./м² прибыли. К моменту продажи - меньше 15 тыс. Ещё полгода подготовки, и экономика уходит в минус. За три года накопилось 1,1 млрд руб. процентов. С таким долгом проект не проходит LLCR. Его нельзя купить с банком. Его нельзя реализовать. Он просто зависает, проценты продолжают капать и актив еще больше теряет привлекательность. А таких площадок десятки. Только через нас прошло не менее 20 млн м² потенциального строительства (для сравнения - весь объем жилой недвижимости в Москве - 300 млн м2). Разблокировка таких площадок - вопрос в первую очередь структуры долга. Если конвертировать накопленные проценты в долю в капитале - экономика начинает жить. LLCR становится проходным. Банк получает доход вместо мёртвого и проблемного актива. Проект выходит в стройку и продажи. В США так делали во время кризиса 2008 го. В Китае в 2021-2024. Это рабочий инструмент. Вопрос в том, сможет ли рынок найти формат, при котором такая схема станет применимой и сбалансированной для всех сторон. Если решение будет найдено, десятки площадок получат шанс выйти в стройку, сократится финансовая составляющая в себестоимости. Это напрямую влияет на итоговую цену жилья. Также прикрепляем презентацию, с которой выступал на форуме