Теперь самое интересное.
Теперь самое интересное. Те же 30 млн ₽, но вместо квартиры покупаем коммерческий объект. И здесь нельзя просто перенести логику жилой недвижимости. 🇷🇺 Москва По рыночным обзорам, готовые коммерческие помещения в Москве могут показывать порядка 8–12% валовой доходности в зависимости от объекта и формата. Возьмём середину диапазона для модели: 10% годовых. 30 000 000 × 10% = 3 000 000 ₽ валового дохода в год. Или: 250 000 ₽ в месяц. Теперь убираем условные расходы собственника, простой и обслуживание, допустим 20%. 3 000 000 × 80% = 2 400 000 ₽ То есть: 2 400 000 / 30 000 000 = 8% условного чистого денежного потока. Но здесь есть то, чего практически нет в обычном расчёте квартиры: арендатор. Если помещение пустует 6 месяцев, расчёт меняется радикально. 3 000 000 × 50% = 1 500 000 ₽ И даже при тех же расходах результат будет около: 1 500 000 × 80% = 1 200 000 ₽ То есть: 4% вместо 8%. Поэтому в коммерции качество арендатора иногда важнее красивой цифры доходности в объявлении. 🇦🇪 Дубай Теперь тот же капитал в Дубае. Здесь валовая доходность офисной недвижимости по рыночным данным может заметно отличаться в зависимости от района и объекта. Для простой модели возьмём 7% валовой доходности. 30 000 000 × 7% = 2 100 000 ₽ После условных 20% расходов: 2 100 000 × 80% = 1 680 000 ₽ Итого: 5,6% условного чистого денежного потока. Но здесь дополнительно появляются: — валютный риск; — расходы на сделку; — местные правила; — обслуживание; — управление; — особенности конкретного района; — ликвидность объекта. Поэтому сравнивать: «Москва 10%, Дубай 7%» без контекста тоже неправильно.