30 млн ₽ и горы: Архыз vs Банско
30 млн ₽ и горы: Архыз vs Банско Теперь тот же капитал, но уже горы. 🇷🇺Архыз Сейчас средняя цена квартиры в Архызе на ЦИАН составляет около 20,3 млн ₽, апартаментов около 20,7 млн ₽. Возьмём для расчёта объект за 20 млн ₽. Остаётся: 30 млн − 20 млн = 10 млн ₽ которые не обязательно сразу вкладывать в недвижимость. Теперь допустим, объект сдаётся в среднем за 10 000 ₽/сутки. При загрузке 35%: 365 × 35% = 128 ночей 128 × 10 000 = 1 280 000 ₽ валовой выручки. Если на управление, уборки, комиссии, коммунальные расходы и резерв оставить условные 30%: 1 280 000 × 70% = 896 000 ₽ Получаем: 896 000 / 20 000 000 = 4,5% чистого денежного потока. Но здесь есть ключевой момент. Если загрузка будет не 35%, а 20%: 365 × 20% = 73 ночи 73 × 10 000 = 730 000 ₽ После тех же 30% расходов: 511 000 ₽ И доходность уже около 2,6%. То есть изменение загрузки почти вдвое меняет результат 🇧🇬Банско Теперь смотрим на Болгарию. По актуальным объявлениям медианная цена однокомнатной квартиры в Банско находится примерно около €49–52 тыс., а медианная долгосрочная аренда однокомнатной квартиры около €300 в месяц. Возьмём условно: €50 000 покупка и €300/месяц аренда. 🖇Годовая валовая аренда: 300 × 12 = €3 600 🖇Валовая доходность: 3 600 / 50 000 = 7,2% На бумаге выглядит неплохо. Но если из аренды убрать условные 25% на содержание, управление, простой и прочие расходы: 3 600 × 75% = €2 700 🖇Чистый денежный поток: 2 700 / 50 000 = 5,4% И вот здесь уже начинается нормальный инвестиционный разговор. Потому что 7,2% и 5,4% — это две совершенно разные цифры. И ещё одна вещь В Банско низкая цена входа позволяет купить несколько объектов на те же 30 млн ₽. Но я бы не делал вывод: «Раз объектов больше, значит доход больше». Количество квартир само по себе ничего не гарантирует. Нужно считать: цена покупки → загрузка → аренда → расходы → управление → чистый поток → ликвидность. В следующем посте покажу, что происходит с теми же 30 млн ₽ в коммерческой недвижимости: Москва vs Дубай. Там вообще другая математика.🧮