Ключевые факты и тенденции по итогам первого полугодия — 16 июля 2026 г. в 12:15:50.254
Ключевые факты и тенденции по итогам первого полугодия Продано 10,8 млн м² строящегося жилья на 2,3 трлн руб. Это на 6% больше по площади и на 11% по сумме, чем год назад. Но положительная динамика пока не означает устойчивого восстановления рынка: она во многом сформирована двумя отдельными эпизодами повышенного спроса (в январе и июне). Оба эпизода связаны с опасениями изменений в условиях «Семейной ипотеки». Продажи новостроек в январе выросли на 75% г/г по площади. Затем рынок перешёл к снижению: в феврале–мае продажи были ниже прошлогодних на 7-12%. В июне спрос снова усилился — продажи выросли на 16% г/г. По нашим оценкам, повышенный спрос в июне позволил единоразово привлечь в строительную отрасль дополнительно ~100 млрд руб. по «Семейной ипотеке». Без этого фактора продажи продолжили бы сокращаться пятый месяц подряд. Рыночная ипотека восстанавливается, но основной бенефициар — вторичка В I полугодии банки выдали ипотечных кредитов на ~2,2 трлн руб. — на 48% больше, чем годом ранее. Доля рыночных программ по сумме выросла с 19% в Iпол25 до 37% в Iпол26. При этом большая часть прироста приходится на вторичный рынок — его доля в структуре выдач выросла с 39% до 54%. Вторичное жильё становится более доступным по мере снижения рыночных ставок. Цены растут медленнее инфляции За полугодие строящееся жильё подорожало на 3,6% при инфляции 4,2%. В реальном выражении цены снизились примерно на 0,5%. Наибольший рост пришёлся на январь, когда новостройки подорожали на 1,7%, а с февраля ежемесячная динамика замедлилась до 0,2–0,5%. Строительство растёт быстрее продаж За шесть месяцев застройщики вывели на рынок 19,4 млн м² новых проектов, что на 12% превышает результат I полугодия 2025 года. Но весь рост запусков пришёлся на I квартал: +35% год к году. В II квартале их объём уже сократился на 5%. Одновременно застройщики стали чаще откладывать начало продаж. В январе–мае только 43% проектов вышли в продажу в течение 30 дней после запуска — против примерно 50% в 2022–2024 годах. Девелоперы адаптируют объём предложения к спросу, откладывая реализацию части проектов. Более четверти строящегося жилья продается медленнее нормы Соотношение распроданности и строительной готовности снизилось с 73% в начале года до 70% на 1 июля. При этом у 27% портфеля, или 33 млн м², распроданность находится ниже нормы, менее 60%. Среди крупных рынков низкое соотношение распроданности и стройготовности зафиксировано, например, в Краснодарском крае, Башкортостане, Тюменской, Воронежской, Красноярской и Челябинской областях. Остатки на счетах эскроу почти перестали расти За пять месяцев 2026 года на счета эскроу поступило 2,1 трлн руб., тогда как объём раскрытий составил ~2 трлн руб. В результате остатки увеличились на 0,1 трлн руб., или на ~1% с начала года. Покрытие задолженности по проектному финансированию средствами на счетах эскроу снизилось до 66% против 69% в конце 2025 года. Иными словами, объём выбранных кредитных лимитов растёт быстрее, чем средства на эскроу. Средняя ставка по проектному финансированию сохраняется на уровне ~10%. Качество портфеля остаётся хорошим. Какие риски? Главным ограничением для рынка остаётся высокая стоимость рыночной ипотеки. Риском становится возможное более медленное снижение ключевой ставки, чем ожидалось в начале года. В таком сценарии восстановление продаж новостроек может растянуться, а девелоперы продолжат осторожнее подходить к новым запускам и срокам открытия продаж. #итоги