Вариации доходностей: как быть инвестору ?
Вариации доходностей: как быть инвестору ? Доходность инвестиций остается ключевым параметром, который определяет целесообразность вложений средств в тот или иной проект. Но как правильно считать этот показатель ? В среде людей инвестирующих не утихают споры о том, какой показатель брать за основу, как правильно его считать и интерпретировать. Попробуем разобраться. Для начала определимся с понятиями. 1️⃣ Доход - это абсолютный показатель, выраженный в деньгах. Он показывает ту сумму, которую вы заработали или можете заработать, инвестировав Ваши денежные средства. 2️⃣ Доходность - это относительный показатель прироста Вашего капитала, выраженный в %, он показывает эффективность вложений Ваших денежных средств. ⚠️ Если мы говорим о деньгах, например о том, какой размер выплаты получил инвестор в расчете на 1 кв.м., мы говорим про доход ! ⚠️ Если мы говорим о том, сколько в процентах от первоначальных вложений заработал инвестор, мы говорим о доходности ! Теперь перейдем к логике. 🔹 Когда инвестор рассматривает варианты для инвестиций, он прогнозирует доход (в деньгах) и оценивает доходность (в %) этих вложений в будущем. 📌Оценка потенциальной доходности будет являться базой для сравнения различных вариантов инвестиций 🔹 Далее, инвестор вложил средства. По истечении определенного периода он суммирует полученный доход, сравнивает его с первоначальными вложениями и получает показатель доходности инвестиций, выраженный в %, который показывает эффективность его прошлых вложений. 🔹 У недвижимости есть своя особенность - рост стоимости самого объекта. оценить объективно, особенно если информация ограничена, но она существенно влияет на оценку потенциальной доходности инвестиций в будущем и принятия решений о дальнейшем участии или выходе из проекта. 📌 Рассмотрим условный упрощенный пример (не учитываем инфляцию, риски, колебания дохода объекта). 1 год назад инвестор рассматривал вложение 1 млн. руб в недвижимость. Предположим, что средняя доходность инвестиций в этом сегменте, по оценкам инвестора, составляла 10-12% годовых. Инвестор вложил средства в гостиничные апартаменты. Объект был готов к эксплуатации и сразу передан в управление УК. За год инвестор получил доход до выплаты налогов в размере 120 000 руб. Итак, номинальная доходность инвестиций исходя из имеющихся данных составила 12% годовых, что находится на верхней границе доходностей, что в целом выглядят эффективными и можно продолжить участие в этом проекте. Теперь посмотрим, как выросла стоимость его актива за год. Предположим что для оценки есть достоверные данные и у инвестора есть твердое предложение по покупке данного объекта за 1 млн. 150 тыс. руб. Т.е. капитализация объекта за год выросла на 15%. Это означает, что если бы он сейчас входил в этот проект, то его первоначальные затраты составили бы уже не 1 млн., а 1 млн 150 тыс. руб. При этом размер дохода от объекта, который выплачивает УК не изменился и продолжал оставаться в размере 120 000 руб. в год. В этом случае доходность его инвестиций составила бы 10,43% вместо 12%. 💡 Вывод: Здесь находится точка принятия решений о дальнейшем участии или выходе из проекта. 🔹Если на рынке есть объекты, потенциальная доходность которых будет выше 10,43%, есть повод задуматься о выходе из этого проекта и вложении средств в другой объект. 🔹Если инвестиционных идей с доходностью выше пока нет, есть смысл оставаться в этом проекте. 📌 Рекомендация: при анализе таких проектов с большой осторожностью необходимо рассматривать "красивые истории" с высокими темпами роста капитализации объекта и доходов от аренды, которые предлагает застройщик. Потенциал роста стоимости можно учитывать, если есть объективные причины для улучшения локации, а потенциал роста доходов от аренды - как минимум если в договоре предусмотрена индексация и/или рынок подтверждает такую возможность. _________________ Апартономика в Телеграмм | MAX | Дзен #апартономика #апартотели #оценка_проектов