Нотариус заверил, а суд отменил: почему психическое состояние продавца важнее справки и... — 18 августа 2026 г. в 16:19:12.758
Нотариус заверил, а суд отменил: почему психическое состояние продавца важнее справки из ПНД Одно из самых распространённых оснований для признания сделки с недвижимостью недействительной — неспособность продавца понимать значение своих действий и руководить ими в момент подписания договора (ст. 177 Гражданского кодекса РФ). И здесь кроется ловушка, о которой стоит знать каждому покупателю. Продавец может выглядеть абсолютно адекватно, представить справку из психоневрологического диспансера о том, что на учёте не состоит, и даже иметь свидетелей, подтверждающих его нормальное поведение на сделке. Однако после перехода права собственности он вдруг заявляет: «Я ничего не понимал» — и идёт в суд с требованием вернуть квартиру. Такие случаи редки, но поучительны. В одном из дел, включённых в Тематический обзор Верховного суда РФ по оспариванию сделок с жильём (п. 3), продавец обратилась с иском о признании договора недействительным по ст. 177 ГК РФ. Покупатель возражал: продавец вела себя нормально, на учёте у психиатра не состояла, свидетели подтвердили её адекватность. Однако назначенная судом посмертная экспертиза установила, что у продавца имелось расстройство личности, и суд первой инстанции удовлетворил иск. Апелляция и кассация попытались защитить покупателя, отменив решение и приняв во внимание показания свидетелей и данные медицинской документации. Но Верховный суд РФ оставил в силе решение первой инстанции, указав: приоритет имеет заключение эксперта, поскольку вопросы психиатрии находятся вне компетенции суда. Суд не может оценивать психическое состояние человека — это задача специалистов. Что это значит для покупателя? Нотариус проверяет дееспособность по данным Росреестра (наличие решений судов о лишении или ограничении дееспособности). Но этого недостаточно. Даже если продавец не состоит на учёте в ПНД и выглядит адекватно, это не гарантирует, что его воля не была искажена психическим расстройством. Как обезопасить себя? Единственный надёжный способ — потребовать от продавца акт о прохождении комплексного психиатрического освидетельствования в государственном специализированном учреждении, например в Национальном медицинском исследовательском центре психиатрии и наркологии имени В.П. Сербского. Да, это дополнительные расходы и время. Но цена ошибки — потеря и квартиры, и денег. Справка из ПНД не даёт стопроцентной гарантии, а заключение эксперта в суде имеет приоритет над любыми свидетельскими показаниями. Помните: нотариус — гарант законности сделки, но не страховка от всех рисков. Ответственность за проверку контрагента лежит на вас. #нотариус #сделкиснедвижимостью #ст177ГК #судебнаяпрактика #проверкапродавца