💼 КЕЙС: Комплексная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза при раздел...
💼 КЕЙС: Комплексная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза при разделе реконструированного жилого дома За годы фактического пользования разделенным жилым домом сведения ЕГРН безнадёжно устаревают, перед юристом встаёт задача: получить заключение, которое даст суду готовые координаты для внесения в решение. Рассказываем, как это работает на реальном примере. Жилой дом 1950 года постройки, два собственника с долями 59/100 и 41/100. По данным техпаспорта 2006 года общая площадь — 148,9 кв.м., этажность — одна. За прошедшие годы каждая из сторон провела реконструкцию своей части: истец перестроил одноэтажную часть в трёхэтажную, ответчик переоборудовал чердак в жилое помещение и пристроил тамбур. Фактические площади изменились радикально: 90 кв.м. превратились в 270 кв.м, а 58 кв.м — в 140 кв.м. В ЕГРН — двойной учёт одного и того же дома под разными кадастровыми номерами и с разными площадями. Перед экспертами поставили шесть вопросов: от фиксации фактического состояния до предложения варианта раздела и анализа реестровых ошибок. Экспертиза Инструментальный этап. Выполнены геодезическая съёмка, внутренние обмеры — это позволило установить, что разделительная стена между частями дома расположена со смещением на 0,65 м в сторону одного из зем. участков — и это смещение существует минимум 20 лет. Нормативная проверка Соответствие дома требованиям безопасности: дефектов несущих и ограждающих конструкций не обнаружено, инженерные коммуникации автономны, нарушений противопожарных и санитарно-гигиенических норм не установлено. Сохранение дома в реконструированном виде допустимо. Ключевой вывод: доли не соответствовали факту ещё до реконструкции Эксперт обратил внимание на обстоятельство: ещё по техпаспорту 2006 года фактические площади частей дома не соответствовали зарегистрированным долям. При доле 41/100 фактическая площадь части ответчика составляла 39/100, а при доле 59/100 фактическая площадь части истца — 61/100. После реконструкции соотношение изменилось ещё сильнее: часть истца — 269 кв.м. (66/100), часть ответчика — 140 кв.м. (34/100). Эксперт рассчитал новые доли на основе фактических площадей, а не договорных деклараций. Двойной учёт в ЕГРН: вывод о дублировании сведений Один из самых интересных аспектов кейса — вопрос о двойном учёте. В ЕГРН содержались сведения о двух зданиях с разными кадастровыми номерами, разными площадями (130,9 кв.м и 148,9 кв.м), но с одним инвентарным номером и одним фактическим местоположением. Оба здания по ЕГРН расположены на одном земельном участке, что не соответствует действительности. Эксперт установил: имеет место дублирование сведений о жилом доме. Почему технический план не составлен — и это правильно Эксперт обоснованно отказался от формирования техплана выделяемых частей, сославшись на ст. 24 ФЗ № 218-ФЗ: технический план готовит кадастровый инженер в форме электронного документа с УКЭП. Судебный эксперт таковым не является. Вместо этого эксперт предложил параметры для формирования объектов недвижимости — с координатами, поэтажными планами и экспликациями. Это ровно тот объём, который нужен суду для решения о разделе. Кейс показывает: в спорах о разделе реконструированных жилых домов работают только комплексные исследования на стыке строительно-технической и землеустроительной экспертиз. 📍 Важно: - зафиксировать фактические площади и координаты инструментально, а не по документам; - оценить соответствие строения нормативам постатейно, с опорой на конкретные нормы 384-ФЗ и СП; - проверить, соответствовали ли зарегистрированные доли фактическому пользованию ещё до реконструкции; - не требовать от эксперта того, что закон относит к компетенции кадастрового инженера, — иначе вывод будет оспорим. Бюро «Аргумент» проводит комплексные строительно-технические и землеустроительные экспертизы по спорам о разделе жилых домов — с инструментальной фиксацией, нормативным обоснованием и готовыми координатами для судебного решения.