Главный по Метрам | Недвижимость в Москве | Алексей Михайлов
Бизнес · 10 апреля 2026 г.
🏦 Как у вас украли право на собственное жилье? — 10 апреля 2026 г. в 12:47:40.117
🏦 Как у вас украли право на собственное жилье? В последнее время меня всё чаще посещает мысль: «А почему с рынком недвижимости происходит то, что происходит? Когда и где мы свернули не туда?» 2000–2018 годы — рассвет эры российского девелопмента. Проектируются мощные, амбициозные проекты, девелоперские компании растут как на дрожжах. Суть стройки была в следующем: 1. упаковать проект 2. вырыть котлован 3. продать часть квартир 4. на вырученные деньги строить следующий проект Кто-то эту схему использовал грамотно и рационально, а кто-то сел на иглу заёмных денег из будущего. И из-за глупости и неосторожности вторых, пошла череда банкротств. Было обмануто множество дольшиков. Во избежание таких ситуаций, в 2019 году ввели эскроу-счета. Справедливости ради, рынок тогда действительно катился в пропасть, реформа спасла его. Вопрос в том, какой ценой. После случился ковид. Чтобы поддержать строительную отрасль, государство внедрило льготную ипотеку. Сначала застройщики аккуратно щупали спрос, постепенно повышали цены, а потом подумали: «А чего стесняться-то? Еб*нем как следует!» Банки посмотрели на всё это и тоже смекнули: «Нихрена себе высокомаржинальный бизнес, так мы еще и расходов никаких не несем. Берем ситуацию под свой контроль!». Цены улетели в космос И проблема вот в чём. До 2019 года девелоперы строили на свои деньги (ну, или на деньги дольщиков), проектами управляли архитекторы, урбанисты и прочие специалисты. А после внедрения эскроу, девелопментом стала управлять банковская сфера, которая диктует правила через механизм проектного финансирования. И теперь только банк решает, как будет выглядеть объект, какая у него будет инфраструктура, кто выступит генподрядчиком и многое другое. Пропала нотка творчества из этой сферы, её заменили на холодный расчет и финансовую выгоду. Итогом всех этих мероприятий является невероятно дорогое проектное финансирование. Проекты со сдачей ключей в 2030 году стоят как готовое жильё, сроки сдачи задерживают, а качество материалов и самого продукта ухудшается. Забавно наблюдать, как в России рынок недвижимости зажимают банки, а в Америке то же самое проделывают частные фонды. Казалось бы, разные полюса — государственный контроль и дикий капитализм. А итог один — квадратные метры уходят к тем, у кого есть печатный станок или доступ к дешёвому финансированию. Слышали про компанию Blackstone? Если нет, то это один из крупнейших инвестиционных холдингов, главным активом которых является недвижимость. В чем суть? Эти ребята начали выкупать частные дома целыми районами и формировать огромный пул арендного жилья. Конечно, в масштабах всей страны их доля пока не так велика, но в конкретных городах они уже стали крупнейшими лендлордами. Назвать это чистой монополией язык не поворачивается, но тренд на концентрацию жилья в руках институциональных инвесторов пугает своей динамикой. В России же девелопмент, по сути, захватили банки, которые тоже сами диктуют рынок. А именно, ставку по ипотеке, цену квадратного метра, сроки сдачи и многое другое. Тот же банк Дом РФ скупает недвижимость и создает свои доходные дома, такие как Лайнер, Символ, Парк Легенд и др. Вы спросите: «Зачем банку покупать недвижимость с доходностью 5% годовых, если он может просто положить деньги на депозит и зарабатывать 15% годовых?» Я отвечу: «Минимизация рисков». И я считаю, что здесь зашита идея управления людьми. Не просто так отовсюду идет агитация, что недвижимостью владеть не надо, нужно жить в аренде и быть свободным. Да и вообще, владеть вещами — это прошлый век, ведь можно всё шерить. Пока вы арендуете недвижимость, потому что это выгоднее, чем покупать, за вас её будут приобретать те, кто в дальнейшем будет вам диктовать условия по этой самой аренде. Из владельцев мы постепенно превращаемся в вечных подписчиков собственного жилья. В общем, вот такая у меня немного утопическая идея. Но в одном уверен точно, в будущем своя квартира будет доступна только избранным.