За что инвестор на самом деле получает премию
За что инвестор на самом деле получает премию Вернёмся к нашему примеру. Инвестор может купить облигации сегодня, а продать завтра — и не понести потерь. Деньги быстро вернутся в оборот, а накопленный доход начислят даже за короткий срок владения. Это особенно важно для крупного капитала. С недвижимостью иначе. Если инвестор купит пай в фонде недвижимости или готовый арендный бизнес, он не сможет выйти из позиции по нажатии одной кнопки. Продажа таких активов может занимать месяцы, а иногда и больше. Плюс итоговая цена продажи будет зависеть от ситуации на рынке, ключевой ставки и спроса на объект. Периоды высокой ставки особенно опасны для инвесторов в ГАБы и ЗПИФы недвижимости. Когда доходность по безрисковым инструментам растёт, спрос на инвестиции в недвижимость снижается, и цена продажи активов может оказаться ниже ожидаемой. Получается простая логика: дополнительные 1–2% доходности — это компенсация за неопределенность по срокам выхода из инвестиций. Именно поэтому показатель доходности без оценки ликвидности — плохой ориентир. Важно не только то, сколько объект вам принесёт, но и то, когда и по какой цене вы сможете из него выйти. Что получается, когда маркетинг не дружит с математикой Инвестиционные презентации выглядят убедительно ровно до того момента, пока не начнёшь проверять расчёты. Чаще всего в них совершают три ошибки. 1. Показывают среднюю доходность за несколько лет и выдают её за итоговую доходность проекта Например, в первый год доходность была 3,8%, во второй — 18,7%, потом 26%, затем 37%. Дальше маркетологи берут среднее и уверенно заявляют инвестору: «Доходность проекта — 24,8% годовых» Нет. Доходность на длинном горизонте считают через дисконтирование денежных потоков, а не через среднее арифметическое. После такого пересчета многообещающие 24,8% могут превратиться в 18–19%, а иногда и в ещё меньшую цифру. 2. Закладывают в модель слишком оптимистичную индексацию В расчётах часто допускают одну очень вредную мысль: у арендатора постоянно дорожают продукты и услуги, его оборот растёт, следовательно и доходность должна постоянно увеличиваться. Но рынок работает сложнее. Например, развитие e-commerce снижает трафик в физических магазинах. Люди чаще заказывают доставку, реже заходят в офлайн-точки — и вот рост оборота арендаторов уже не кажется чем-то гарантированным. 3. Забывают учесть амортизацию Через несколько лет объект начинает требовать вложений: ремонта входных групп и фасадов, ревизии инженерных коммуникаций и систем пожаротушения. Эти расходы редко включают в красивые презентации, но именно они заметно снижают итоговую доходность. →