Почему высокая доходность в недвижимости часто — лишь иллюзия — 29 апреля 2026 г. в 17:47:37.935
Почему высокая доходность в недвижимости часто — лишь иллюзия ❗️Сейчас выдам базу длиной в три поста (извините, это повторится). Для многих коммерческая недвижимость — самый понятный способ вложить крупный капитал. В отличие от условных акций, этот актив осязаемый: собственник видит своё имя в ЕГРН и получает помещение, в которое затем ищет арендаторов, заключает договоры, платит налоги и коммуналку. Особенно привлекательно выглядят ГАБы — готовый арендный бизнес. Это объект, где уже есть сформированный денежный поток и арендатор, например сетевой продуктовый магазин, аптека или фитнес-клуб. Для инвестора этот сценарий желанный, потому что кажется «золотой жилой»: купил объект, получаешь аренду, растишь капитал — красота. Интерес к ГАБам подогревают и маркетинговые презентации. Часто в них обещают 25–30% годовых, индексацию аренды, рост капитализации и быструю окупаемость. На фоне банковских вкладов и государственных облигаций такие цифры выглядят очень внушительно. Именно здесь кроется главная уловка: инвестор смотрит только на доходность в презентации и не рассчитывает реальную экономику сделки. Повышенную доходность обеспечивает только проектный доход. Это когда инвестор покупает что-то дёшево, повышает ценность объекта и продаёт его дороже — как, например, это происходит во флиппинге. Доходность ГАБов в этом случае можно назвать консервативной. Она почти как депозит — чуть выше уровня инфляции и с очень низкой ликвидностью. Поэтому, если вы ищете доходность повыше — идите в проекты недвижимости. Но ни в коем случае не смешивайте их с ГАБами и доходами от них — это другое. А ещё помните про диверсификацию: здорово, если вместо двух-трёх проектов на крупную сумму у вас будет 20–30 проектов, в которые вы проинвестировали по чуть-чуть. Это я плавно подвожу вас к возможности инвестировать на платформе «ВБетон» — не настаиваю, но подчёркиваю 😉 С чем сравнивать доходность недвижимости Чуть выше я говорил, что у инвесторов есть привычка смотреть только на заявленную доходность объекта, например 15% годовых. Проблема в том, что заявленная доходность — совсем не то же самое, что реальная. Она совсем не означает, что актив принесёт именно такой процент и будет выгоднее других инвестиционных инструментов. Сначала важно понять, с чем сравнивать. Обычно доходность финансовых инструментов соотносят с облигациями федерального займа (ОФЗ). Это государственные долговые бумаги с высокой ликвидностью и минимальным риском — ориентир безрисковой доходности. У меня был кейс инвестиций через ЗПИФ. За инвестиционный период ОФЗ давали 10,6% годовых, а недвижимость — 12,1%. Средняя инфляция за этот же период составила 7,8%. Следовательно, 10,6% по ОФЗ превратились в 2,8% реального дохода. А 12,1% от недвижимости — в 4,3%. Вот она реальная доходность инвестиций. И здесь появляется главный вопрос: стоит ли премия в 1,5% относительно ОФЗ тех условий, в которые инвестор себя ставит? Потому что она — вовсе не подарок рынка, а плата за риск и довольно серьёзные неудобства. →