О моём опыте инвестирования — часть 2/2
О моём опыте инвестирования — часть 2/2 Отдельно расскажу про инструменты, далёкие от биржевых: недвижимость, займы бизнесу и т. д. Именно этот опыт привёл меня к идее создать платформу «ВБетон». ➡️ 2014–2018 — первая попытка сделать ГАБ Идея: на первом этаже жилого дома есть квартира, которую можно купить дешевле, чем аналогичные коммерческие площади. Затем перевести её в нежилое помещение, посадить street retail-арендатора и получать рентный доход (или продать её как ГАБ). Результат: не успел на 1–3 месяца до момента, когда Москва поставила переводы на «стоп». Плюс курс валюты скакнул, а цены на жильё не росли. Итог: –$750 000🔻. Вывод: если тема на хайпе (и уже давно), лезть в неё опасно. Нужно заходить в самом начале или вовсе оставить эту идею. ➡️ 2014–2021 — вторая попытка сделать ГАБ Идея: приобрести ООО с арендой помещения у Москвы с правом его выкупа в рассрочку на три года (льготная программа для МСБ). Ожидаемая доходность: 10% от сдачи в аренду. Результат: с учётом затрат на ремонт пришлось продать помещение за меньшую сумму, чем оно обошлось в начале — не абсорбировалась инфляция. Выводы: – дешево у Москвы уже ничего из недвижимости не купить, доходных и ликвидных объектов до 50–100 млн рублей не найти; – вместо самостоятельных «развлечений» с одним объектом лучше идти в коллективные инвестиции. Иначе тратишь внимание и время, плюс получаешь все риски одного объекта. ➡️ 2014–2021 — целевые займы юрлицам Идея: есть знакомые предприниматели, которым нужны деньги на понятные бизнес-цели. Результат: основная часть займов успешно возвращена с полными процентами, доходность 15–20% годовых в рублях. Небольшая часть займов не была возвращена умышленно — дошло до уголовного дела, должнику дали условный срок. Выводы: – если и выдавать беззалоговые займы бизнесу, то только целевые, под понятные проекты с понятной экономикой — и точно не «оборотные»; – лучше всего давать только залоговые займы. ➡️ 2019 – н. в. — инвестиции на платформе Aktivo Идея: надёжные и крупные объекты коммерческой недвижимости будут абсорбировать инфляцию и защищать вложенный капитал от обесценивания. Результат: доходность 9–10% в рублях после НДФЛ, но проблемы ликвидности в моменты роста ключа. Выводы: – неплохой вариант для консервативных инвесторов, если сравнивать с владением ГАБами ценой до 50–100 млн рублей в Москве; – коммерческая недвижимость почти не абсорбирует инфляцию, даже в крупных и востребованных объектах под проф. управлением. ➡️ 2022–2025 — инвестиционные квартиры в ОАЭ и Турции Идея: купить недвижимость за рубежом, чтобы получить «золотую визу» и доход в валюте. Под эту идею приобрёл по одной квартире в ОАЭ и Турции. Результат: – Дубай: +15% к цене квартиры + арендный доход 3–4%; итого +10% в валюте или +25% годовых в рублях. – Турция: всё плохо, сужусь с застройщиком. Квартира непригодна для получения гражданства, сдача просрочена, площадь вышла меньше договорной на 15%. ➡️ 2024–2025 — инвестиционные клубы Идея: коллективные инвестиции в проекты недвижимости по модели инвестиционных займов — доходность зависит от финансовых результатов проекта. Результат: ожидал 30–40%, по факту получаю 20–30% — обгон депозитов ощутимый, но не то чтобы фантастический. Выводы: – лучше входить в проекты с фиксированной ставкой доходности. В инвестиционных займах сложно проконтролировать реальный финансовый результат; – нужно вникать в проекты, чтобы самому давать оценку их перспективам — попадались варианты, в которых можно легко застрять без доходности. ➡️ 2024 – н. в. — «ВБетон» Идея: доходность от инвестиций в проекты недвижимости значительно выше, чем от владения недвижимостью (ГАБы). Результат: пока кажется самой понятной темой из всех предыдущих, причём по мере снижения ключевой ставки выгода будет только увеличиваться. Сейчас видится так, что с учётом потерь инвестор может получать около 25% годовых (плюс премия 5–6% платформе как посреднику).