Реальная рентабельность проектов ИЖС
Реальная рентабельность проектов ИЖС Решили не опираться на теоретические мнения, а узнать у действующих игроков рынка рентабельность, которую показывают проекты ИЖС. 🔸 В своей статье Движение.pу не уточняют, речь про точечную застройку домов или девелоперские проекты, однако по косвенным признакам мы поняли, что Дмитрий Арестов имеет в виду все же коттеджные поселки. Решили посмотреть на оба продукта и разобраться в рентабельности как СК, так и девелоперов. Часть 1. Коттеджные поселки. 🔸 Директор по продажам Villagio Realty (коммерческий департамент Villagio Estate) Катерина Крапивина: Два фактора, которые сильно влияют на рентабельность. Первый фактор — стоимость земли. Если земля изначально принадлежит девелоперу (т.е. не покупалась под проект) — себестоимость ниже, итоговая рентабельность выше. Если земля приобреталась отдельно — финансовая модель принципиально меняется в сторону удорожания. Второй важный фактор — проектное финансирование. Использование заемных средств сдерживает рентабельность из-за высокой стоимости обслуживания долга на фоне высокой ключевой ставки. Есть проекты сейчас на загородном рынке, которые строятся без привлечения проектного финансирования, они строятся с использованием частного капитала. Скорее всего, Дмитрий Арестов говорит о рентабельности проектов, которые, во-первых, строятся с использованием проектного финансирования, а во-вторых, они при создании проекта землю приобретали за деньги. И для таких проектов действительно рентабельность может быть на уровне 5%. В премиальном и бизнес-сегменте мы видим для себя приемлемую рентабельность выше 12%. У нас есть проекты, которые работают на 10% рентабельности, потому что мы тоже для них привлекаем проектное финансирование. 🔸 Коммерческий директор «Резиденции Истра» Яна Гопак: Оценка рентабельности на уровне 5–6% вполне может отражать ситуацию в отдельных проектах ИЖС, однако применять ее ко всему рынку некорректно. Экономика сильно зависит от формата проекта, региона, стоимости земли, стадии реализации и объема инфраструктурных обязательств девелопера. Финансовые показатели проекта «Резиденции Истра» мы не раскрываем. При этом ориентир 12–15% считаем обоснованным минимальным уровнем для устойчивой реализации долгосрочного загородного проекта. На экономику сильнее всего влияют стоимость и сроки строительства дорог и инженерных сетей, стоимость финансирования, темп продаж, платежеспособный спрос и рост себестоимости работ и материалов. 🔸 Коммерческий директор ГК «Солнце» Иван Данилов: Рентабельность по текущим объектам сильно превышает 5–6%, потому что мы покупали землю на рубеже 2023-2024 года — она нам досталась не такой дорогой. С 2024 года цены на участки для строительства коттеджных поселков выросли в 2–2,5 раза, спрос сохраняется, а качественных участков — все меньше. Развитие новых поселков при нынешних ценах на землю будет рентабельно только при ожидаемой рентабельности 20–25%. Такая маржа позволяет создавать «антихрупкую» (устойчивую к рыночным шокам) бизнес-модель. На практике достичь этого значительно сложнее — лендлордам часто «закручивают гайки», условия сделки усложняются и появляются дополнительные издержки на коммуникации, межевание, подключения. В итоге девелоперские проекты сейчас показывают рентабельность значительно выше 5%, но при условии наличия недорогого земельного банка в портфеле. В целом, об этом мы и говорили последние три года, что выгодная стратегия — накапливать ликвидную землю для будущей реализации. Но не все могут справиться с заявленными планами, об этом тоже следует помнить при оценке потенциала и проекта. Подписывайтесь на ИЖС