📍Друзья, в предыдущих постах-разборах часто мелькали комментарии, что 17–18 млн руб. з... — 3 августа 2026 г. в 06:56:25.616
📍Друзья, в предыдущих постах-разборах часто мелькали комментарии, что 17–18 млн руб. за 1-К—2-ЕВРО квартиру с ремонтом — это не рыночная цена, а самый настоящий оверпрайс. Поэтому предлагаю сначала разобраться, что такое «оверпрайс». А оверпрайс — это сильно завышенная цена, которая не оправдана ни пользой, ни реальной рыночной стоимостью. Так вот, понятие «пользы» всё-таки субъективно, и каждый человек определяет её через свои личные цели, ценности и образ жизни. А «реальную рыночную стоимость» вполне можно… просчитать, что я и предлагаю сейчас сделать. Итак, начинаю: Как мы знаем, исторически рентный доход в новых домах без учета прироста стоимости самого актива составляет около 5% годовых. Вводные: 1-К мы можем сдать около 70 тыс. руб./мес., а ЕВРО-2 около 80 тыс. руб./мес. Расчет: 1-К: 70 тыс. руб. x 12 мес. = 840 тыс. руб./год x 20 лет = 16,8 млн руб. 2-ЕВРО: 80 тыс. руб. x 12 мес. = 960 тыс. руб./год x 20 лет = 19,2 млн руб. 🔖 Что у нас получается в сухом остатке? А в сухом остатке получается, что 17–18 млн руб. за 1-К—2-ЕВРО квартиру с ремонтом — это… вполне рыночная цена. Да, «инвестом» этот пример назвать трудно. Ибо в «инвесте» во главе угла стоит прирост стоимости самого актива. А для этого нужно знать и понимать ценообразование в локации, штудировать АИП и изучать планы города, хорошо разбираться в планировках и т. д. Но и оверпрайсом такие цены назвать никак нельзя. А теперь предлагаю еще раз посмотреть на график рождаемости, который я опубликовал ровно 2 года назад. Видите, что происходит? Нас догоняет демографический взрыв начала 2000-х. Все СМИ пишут, что абитуриенты в этом году подали 3 млн заявлений! И это рекорд за всю новейшую историю. Ну а теперь представьте: эти студенты — будущие отдельные домохозяйства. И им нужно где-то жить. Как думаете, что произойдет с ценами на аренду? . @labirint_investora . #мысли_вслух