Высокие ставки убивают рынок недвижимости !? — 11 июня 2026 г. в 06:08:23.954
Высокие ставки убивают рынок недвижимости !? Точно нет, но явно трансформируют. С начала года я прочитала огромное количество аналитики по рынку недвижимости. Чтобы понять, что вообще происходит. Но пришла только к одному выводу: рынок настолько разнонаправлен, что универсальных решений, куда бежать, сейчас нет. В реальности цифры оказываются менее драматичными, чем заголовки. Недвижимость никуда не исчезла - просто инвесторы хаотично меняют стратегии. Ни для кого уже не секрет, что цены на недвижимость выросли в разы с 2020 года, ипотека стала дорогой. При этом, доходность долгосрочной аренды жилья в Москве и Питере – около 5% годовых. В целом, такая же ситуация и в других городах - 5-6%. То есть мы видим явный «разрыв» доходности. Окупаемость ушла за 20-30+ лет. Как пример, срок окупаемости арендной однушки в Петербурге вырос до 24 лет. Что происходит в других сегментах рынка ❓ 📦 Склады и небольшие производственно-складские комплексы В 2025 оказался чуть ли не одним из самых быстрорастущих сегментов. Маркетплейсы, службы доставки и производственные компании за последние годы резко нарастили спрос. В какой-то момент свободными оставались всего около 1% площадей. Сейчас ситуация постепенно выравнивается. В прошлом году ввели рекордное количество новых объектов, и доля свободных площадей выросла примерно до 3%. Но даже это считается низким показателем для коммерческой недвижимости. По оценкам аналитиков, в 2026 году спрос на складскую недвижимость может вырасти еще на 15-25%. Доходность держится около 13-15% годовых. Как будто бы интересно, но порог входа нас не порадует 😁 🏢 Коммерческая недвижимость Речь прежде всего о небольших объектах: аптеках, пунктах выдачи заказов, медицинских центрах и магазинах у дома. Такие помещения покупают не ради красивого вида из окна, а ради стабильного денежного потока. По итогам прошлого года объем инвестиций в этот сегмент в Москве вырос на 10% и достиг 873 млрд рублей. Средняя доходность - около 9,5% годовых. Ключевое слово - средняя. Это как средняя температура по больнице. Кто-то умирает, кто-то на поправку, а кто-то уже выписывается. В коммерции очень важен конкретный выбор, от этого сильно зависит доходность и возможность помещения быть быстро проданным, то есть ликвидность. 🏡 Инвестиционная вторичка Еще несколько лет назад инвесторы буквально охотились за новостройками. Но цены на первичном рынке ушли далеко вперед - во многом благодаря льготной ипотеке. В отдельных городах разрыв между новостройками и вторичным жильем доходил до 50–60%. Сейчас он сократился примерно до 26%. Правда, не потому что новостройки стали дешевле - просто вторичное жилье стало активно подтягиваться по цене. Многие снова смотрят на готовые квартиры. Не нужно ждать окончания строительства, квартиру можно сразу сдавать в аренду или использовать для флиппинга - купить, обновить и продать дороже. Доходность сейчас спустилась со 100% до 35% - и то, если у вас уже есть проверенная ремонтная бригада и другие подрядчики. И это я бы сказала оптимистично, но реально для профессионалов. Как итог ! Первичка дорого, вторичка догоняет, в коммерции и складах - большинство розничных инвесторов не проходит порог входа. А денег на счетах у нас, как мы уже с вами знаем по статистике депозитов, большое количество. Поэтому я думаю, что мы медленно идем к структуре американского рынка недвижимости. То есть владение будет переходить от частных инвесторов к профессиональным инвестиционным фондам. А вот что делать нам, розничным инвесторам, расскажу уже завтра. И здесь для нас могут открыться возможности и в коммерции, и в складах, и в жилой недвижимости с приемлемым порогом входа. Опять же могут …, а как будет, поглядим. Снова будем вспоминать, как я заработала 500% за полгода ? Да, будем ! 😁