ДДУ и ДКПБН
ДДУ и ДКПБН Продолжаем делать обзор на наш девелоперский сленг, в прошлых сериях были: «СКБ и УВК», «МПТ и ВРИ» и «ТЭП и АГР». Сегодня у нас два ключевых договора для покупки строящейся недвижимости. Сданное обычно продается ДКП (договор купли-продажи) или пред ДКП (это когда объект продается в рассрочку и не регистрируется, и сделка до гашения рассрочки не регистрируется в Росреестре). И так, погнали, ключевое — ДДУ, договор долевого участия. Основа основ рынка первичной недвижимости с момента появления 214-ФЗ. Уже более 10 лет является гарантом передачи квартиры дольщику. До 2016 года ещё в ходу были всякие ЖСК (Жилищно-строительный кооператив), а вот после в столичном регионе их уже особо не осталось, хотя некоторые альтернативно одаренные граждане интересуются, можно ли купить как-то иначе квартиру, ведь «цена интересная, проект уникальный». Нет, нельзя, квартиру на этапе стройке можно покупать только по ДДУ. Все остальное — огромные риски. Но у нас народ такой, рискующий, потому что шампанское пить любят все, оттуда и бывают вопросы инвестиций в проекты, продающиеся не по ДДУ (да-да, а они есть). Если 10 лет назад ДДУ — это договор, который регламентирует отношения между покупателем стройки и девелопером, то сейчас это более сложный конструкт. Как минимум потому, что к ДДУ привязана вся эта система с проектным финансированием, эскроу-счетами и проектными декларациями. Почему это важно? Да потому что девелопер не может начать заключать ДДУ без получения проектного финансирования и открытия эскроу счетов. То есть Минстрой сдал девелоперов в лапы банкам чисто в рамках 214-ФЗ. И банки свою копеечку за выдачу ПФ и держание денег на эскроу точно заработают. К слову, эскроу счета — это один из самых маржинальных банковских продуктов. В начале года некоторые участники рынка публично говорили про нефункциональность этого инструмента ДДУ-ПФ-эскроу и «эскроу-рабство», но эти разговоры так и остались разговорами. Никаких поэтапных раскрытий, никаких процентов за пользование деньгами девелоперам не будет. Только снижение ставки проектного финансирования за счет наполненности эскроу счетов. С банков взятки гладки. Сами кредит выдали, сами же у себя эскроу держат, девелоперов доят. Поскольку квартиры только по ДДУ, а город Москва раздает льготу на смену ВРИ за строительство МПТ, девелоперы ломанулись в стройку офисов. Вот как раз офисы можно торговать с помощью другого договора — ДКПБН, договора купли-продажи будущей недвижимости. Тут всё по старинке. Бабки капают на счёт девелопера, а не на счёт алчного банка. Но есть нюанс. Заключить такие договора может только юрлица или ИП. То есть физик купить что-то по ДКПБН ничего не может. Сделано это в первую очередь потому, что не построят вам что-то по ДКПБН — ваши бизнес-риски. Не надо плакат распечатывать и им трясти в публичных местах. Проблемы бизнеса — это проблемы бизнеса, а не обычного физика. Если по ДДУ для старта продаж нужно получить все согласования, РнС, ПФ и т. д., то по ДКПБН можно когда угодно. Хоть на этапе «мы нафантазировали вот такой проект». Это очень развязывает девелоперам руки, но действовать надо аккуратно, чтобы не случилось «феноменального фейка». Девелопмент — это искусство управлять деньгами во времени, и чем ты раньше можешь начать привлекать деньги, тем лучше. Из-за того, что ДКПБН можно заключить только с юриками и ИП, девелоперы пошли массово строить офисы по ДДУ. Ну, во-первых, не все умеют собирать спрос по ДКПБН, во-вторых, надо расширять воронку, торговать людям, которые чисто физически не могут даже сделать ИП, но у них есть бабки. Простой пример — госуха. Бабок у некоторых товарищей — жопой жуй, а купить офис не могут. Непорядок, поэтому и появилось офисное предложение по ДДУ. Там всё как с квартирами, защита 100%, бабки будут лежать на эскроу.
Канал в каталоге Максиметера
4 172 подписчиков · Недвижимость, ремонт, стройка