В прошлый раз сравнивали аналитику CORE.XP, IBC Real Estate и STONE по московскому офис...
В прошлый раз сравнивали аналитику CORE.XP, IBC Real Estate и STONE по московскому офисному рынку за III квартал 2026 года. Уже тогда возникло ощущение, что консультанты изучают разные рынки. Теперь решили расширить эксперимент и добавили отчёты CMWP и Nikoliers. Получилась полная коллекция ключевых аналитиков рынка. Общий диагноз у всех примерно одинаковый: строят много, вакансии становится больше, спрос охлаждается, а девелоперы продолжают плодить офисные метры. Начнём с ввода. CMWP насчитала 924 тыс. кв. м, CORE.XP — 900 тыс., Nikoliers — 879 тыс., IBC — 832 тыс. Разброс 92 тыс. квадратов, немного, ладно, тут ещё можно списать всё на методологию и классификацию объектов. Но дальше интереснее. По сделкам у CMWP получилось 1,09 млн кв. м, у Nikoliers — 925 тыс., CORE.XP — 893 тыс., а у IBC — 760 тыс. Разница между крайними оценками — 330 тыс. квадратов. Уже целый деловой квартал куда-то потерялся. Причём никто особенно не спорит с общей тенденцией снижения активности. Просто масштаб происходящего у всех получается разный. С вакантностью ребята договорились лучше. CMWP показывает 6,7%, Nikoliers — 6,8%, CORE.XP и IBC сошлись на 7,2%. Но Nikoliers решил копнуть глубже и посчитать ещё и скрытую вакансию: субаренду, сервисные офисы, потенциальное высвобождение и помещения частных инвесторов. Получилось аж 10,3%, или больше 2 млн кв. м. А IBC отдельно отмечает, что выход ранее купленных инвесторами офисов на вторичный рынок уже увеличивает свободное предложение. Получается, что потенциально доступных метров существенно больше, чем показывает стандартная статистика. И при этом найти нормальный большой офис в хорошей локации по-прежнему сложно. CORE.XP фиксирует падение покупок на 32%, Nikoliers — на 24%, CMWP сообщает о снижении покупок конечниками на 7%. А вот STONE, которая считает продажи блоками класса А внутри МКАД, показывает рост на 17% (сразу видно, что в аналитике девелопера все должно быть позитивно, хорошо натянули сову на глобус, профессионально). Причём 60% реализованных площадей пришлось всего на трёх девелоперов — STONE, MR Group и FORMA. Прямого противоречия тут, конечно, нет: выборки разные. Однако, пока весь рынок рассказывает об охлаждении спроса, у отдельных девелоперов продажи продолжают вполне неплохо себя чувствовать. Правда, остальные участники рынка могут с таким оптимизмом и не согласиться. У CMWP средняя получилась 35,9 тыс. руб. за метр в год, у Nikoliers — 34,9 тыс., у IBC — 32,8 тыс. Только CMWP считает условия на момент закрытия сделок, а остальные смотрят на экспонируемые помещения. К тому же Nikoliers и IBC отмечают, что рост средних ставок во многом обусловлен появлением более дорогих лотов, а не реальным удорожанием каждого конкретного офиса. CMWP вообще ожидает дальнейшей коррекции ставок вниз. Но больше всего понравился прогноз CMWP. На горизонте до 2028 года консультанты насчитали 1,6 млн кв. м офисов, предлагаемых к продаже, при потенциальном спросе всего 1,2 млн квадратов. Причём спрос оценивали по верхней границе исторических значений. То есть даже при достаточно оптимистичном сценарии рынок рискует получить около 400 тыс. кв. м избыточного предложения. И это на фоне продолжающихся стартов новых офисников, которые девелоперы активно реализуют в том числе ради МПТешных льгот. Пять отчётов отлично показывают, что на московском офисном рынке можно найти подтверждение практически любому тезису. Спрос падает, продажи растут, аренда дорожает, а свободных площадей одновременно и много, и мало. Главное — правильно выбрать сегмент и методику. Вопрос только в том, насколько вся эта аналитическая красота помогает девелоперам принимать решения. Потому что консультанты могут по-разному считать рынок, но банку возвращать ПФ придётся вполне настоящими деньгами. И тут уже методологией не прикроешься. «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Канал в каталоге Максиметера
4 171 подписчиков · Недвижимость, ремонт, стройка