Купил ГАБ с окупаемостью 7 лет. А реальная оказалась 14. Где спрятали вторую половину? — 17 июня 2026 г. в 05:10:01.488
Купил ГАБ с окупаемостью 7 лет. А реальная оказалась 14. Где спрятали вторую половину? Приходит инвестор. На руках презентация от продавца. Глянцевая, с графиками. Окупаемость 7 лет, доходность 14% годовых. Берём? Я начинаю считать вместе с ним. Через двадцать минут его глаза чуть из орбит не выпрыгнули: Реальная окупаемость не 7, а почти 14 лет Половину доходности просто спрятали. Не обманули напрямую - её увели из расчёта. Так делают почти все продавцы. Разберу, куда она девается. Что выкидывают из красивой презентации? Продавец считает по простой формуле: цена объекта делёная на годовую аренду. Красиво, понятно, оптимистично. И мимо расчёта пролетает всё, что съедает ваш реальный доход. ○ Налоги собственника. Не абстрактные, а реальная нагрузка с учётом вашего режима налогообложения ○ Расходы на эксплуатацию. Уборка, охрана, мелкий ремонт, обслуживание систем ○ Резерв на простой. Любое помещение может постоять месяц-другой между арендаторами ○ Будущий капитальный ремонт. Крыша, фасад, коммуникации - через несколько лет это минус миллионы ○ Комиссии и расходы на саму сделку Вычтите всё это - и красивые 14% годовых превращаются в реальные 7-8%. А окупаемость удваивается Я ни одну финмодель не смотрю без того, что называю коэффициентом реальности. Это значит - минусуем всё: Налоги. Эксплуатацию. Резерв на простой. Резерв на капремонт. И только то, что осталось после всех вычетов, считаем реальной доходностью. Не то, что обещают на бумаге. А то, что реально останется в кармане с 1 по 10 число каждого месяца. Почему это критично? Потому что инвестиция, которую вам продают как 14% годовых, на руках часто даёт 7-8%. А это уже не инвестиция мечты, а конкуренция с банковским депозитом. Только депозит не требует капремонта крыши и не звонит вам с просьбой снизить ставку. Лучше отказаться от сделки на этапе расчётов, чем фиксировать убытки через год владения. Цифры в презентации продавца всегда выглядят идеально. Это его работа - показать актив с лучшей стороны. Ваша работа - пересчитать всё с нуля и увидеть, что останется именно вам. Инвестиции - это математика. А не вера в красивые картинки А теперь к делу👇 20 июня собираю живую встречу в Москве Не онлайн, не запись - вживую, лицом к лицу. Живое общение в нашей нише - БЕСЦЕННО! Будем считать вместе: Разберём реальные финмодели, прогоним их через коэффициент реальности и посмотрим, где продавцы прячут вашу вторую половину доходности. На конкретных объектах, с конкретными цифрами. Сделаю разбор вашего объекта, если хотите. Покажу как увеличить денежный поток с каждого квадрата. Кто хочет научиться видеть подвох в презентации до сделки, а не после года владения - вам сюда Мест немного - осталось 17 кресел Формат живой, чтобы успеть пообщаться с каждым. ✅ Успейте записаться на встречу в Москве 20 июня Через 3️⃣ дня стартуем. Приходите с вопросами. Уйдёте с решениями и контактами нужных людей.