Новиков Дмитрий | Готовый Арендный Бизнес | Академия ГАБ
Бизнес · 14 августа 2026 г.
Как микрорайоны Краснодара породили золотую жилу для кладовок — 14 августа 2026 г. в 07:14:01.451
Как микрорайоны Краснодара породили золотую жилу для кладовок Застройщик сам не понимал, что делать с этими помещениями. Взял и вывалил их в продажу с дикой скидкой. А мы просто пришли и выкупили кладовки на минус первом этаже. Сразу 36 штук. Потом ещё - и вот у нас уже 60 помещений. Расскажу, как из чужого не знания получается актив с окупаемостью за 5 лет. Что именно мы покупали Не квартиры. Не торговые площади на первой линии. Мы забирали технические помещения на минус первом этаже новостройки. По типологии это кладовки - метры без коммуникаций, куда спускается грузовой лифт. Труб нет, воды нет. Мы выкупили всё, что было без труб. Для застройщика такие метры - чемодан без ручки. Он не понимает, что с ними делать. А ещё горят обязательства, ему срочно нужны живые деньги. И тогда он готов на всё: ● Дикая скидка на помещение - лишь бы закрыть обязательства ● Беспроцентная рассрочка на год - бесплатные деньги, которые он сам отдаёт Мы набрали помещения ещё и в рассрочку. Бесплатную. На год. Застройщик не знал, что это богатство. А тут мы. Почему на кладовки вообще есть спрос Самое интересное - драйвер этого рынка создают сами застройщики. И создают его наверху, в жилых этажах. Они просекли, что маленькие квартиры продаются. И лепят таких малышей по всему микрорайону. ▸ Однушки от 28 до 35 метров - это основной поток ▸ Двушки по 42 метра ▸ Трёшки по 58-60 метров, а спальни в них по 8-9 метров Прикиньте: трёшка, а шкаф поставить негде. Куда человек засунет сезонные вещи? Некуда. Надо разгружаться. Вот и получается замкнутый круг на весь микрорайон: сверху строят крошечные квартиры без места под хранение, а снизу, на минус первом, стоят пустые кладовки. Спрос и предложение сами тянутся друг к другу. Математика, которая делает это золотой жилой Теперь на цифры глазами брокера. Полная стоимость с выкупом помещения - 8 800 за метр по ставке. Окупаемость до 5 лет. А если посчитать чистую цену квадрата на выкупе... При том, что коммерция в этой локации стоит 150-170 тысяч за метр. Получилось, что мы взяли квадрат почти вдвое дешевле рынка. Дальше работает знакомая логика - деление большого на малое. Берём площадь, режем на ячейки, и за счёт высокого кубического объёма сдаём в аренду. Проект окупается за 5-6 лет. Почему мы зашли так широко Мы закупились стратегически. Не одно помещение на пробу, а сразу десятки. Потому что надо было занять территорию. Когда застройщик отдаёт метры вдвое дешевле рынка да ещё и в бесплатную рассрочку - ты не берёшь одну кладовку. Ты забираешь весь этаж, пока конкурент не проснулся. Простое правило: золотая жила прячется не там, где всё дорого и красиво. Она прячется там, где кто-то не понимает, чем владеет, и готов отдать это за копейки.