ВС РФ разъяснил: при продаже участка, образованного путём выдела, преимущественное прав...
ВС РФ разъяснил: при продаже участка, образованного путём выдела, преимущественное право покупки принадлежит субъекту РФ или муниципалитету, а не арендатору Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ от 4 мая 2026 г. № 41-КГ26-34-К4 отменила акты трех инстанций, направив дело на новое рассмотрение, указав на существенные ошибки в применении норм материального и процессуального права. Данное определение представляет значительный интерес для судебной практики, поскольку детализирует разграничение сфер действия институтов преимущественной покупки доли в праве собственности (ст. 250 ГК РФ) и покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 8 Федерального закона № 101-ФЗ). Мнение эксперта Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, сформулировала правовую позицию, имеющую принципиальное значение для правоприменительной практики по делам об обороте земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Алиева Гюнай Аладдиновна, доцент, к.ю.н., доцент Кафедры международного и публичного права юридического факультета, Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации; доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин ФГБОУ ВО «РЭУ им. Г.В. Плеханова». Ключевым выводом ВС РФ является чёткое разграничение правового регулирования отчуждения земельной доли (без выдела в натуре) и отчуждения земельного участка, образованного путём выдела в счёт земельной доли. Суд указал, что положения статьи 250 ГК РФ и статьи 12 Федерального закона № 101-ФЗ применяются исключительно к отношениям по отчуждению доли в праве общей собственности, тогда как продажа выделенного земельного участка, принадлежащего на праве собственности одному лицу, подпадает под действие статьи 8 Закона № 101-ФЗ. Этот вывод представляется обоснованным, поскольку после выдела земельного участка в натуре прекращается общая долевая собственность на выделенную часть, и участок становится самостоятельным объектом гражданского оборота. Верховный Суд прямо указал, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, образованного путём выдела, преимущественное право покупки принадлежит субъекту РФ или муниципальному образованию. Арендатор такого права не имеет. Это разъяснение имеет важное практическое значение, поскольку ранее в судебной практике нередко возникали споры о том, сохраняется ли за арендатором преимущественное право покупки земельного участка после его выдела арендодателем. ВС РФ однозначно ответил на этот вопрос отрицательно. Суд справедливо отметил, что условие договора аренды, предусматривающее первоочередное право арендатора на покупку земельного участка, в силу пункта 3 статьи 308 ГК РФ не создаёт обязанностей для лица, не являющегося стороной этого обязательства (в данном случае — для покупателя Б.). Это означает, что арендатор, даже если договор аренды содержит соответствующее условие, не может на этом основании требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя при продаже арендодателем выделенного земельного участка третьему лицу. ВС РФ подчеркнул, что сделка по продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, совершённая с нарушением преимущественного права покупки субъекта РФ или муниципального образования, является ничтожной (пункт 4 статьи 8 Закона № 101-ФЗ). Следовательно, такая сделка недействительна независимо от признания её таковой судом, и стороны не могут приобрести права и обязанности по ней. Продавец и покупатель обязаны соблюдать установленный законом порядок уведомления публично-правового образования о намерении продать участок и выжидать установленный срок для реализации им преимущественного права покупки.