Вам позвонил оценщик и просится в гости. Зачем? — 28 мая 2026 г. в 16:25:18.782
Вам позвонил оценщик и просится в гости. Зачем? На канале много постов об оспаривании сделок с квартирами под влиянием мошенников (тот самый «эффект Долиной»). Но сегодня не об этом, а о другой моей любимой теме — оспаривании сделок при банкротстве. ‼️Напомню главное: не все сделки до банкротства оспариваются. Если слышите такое утверждение — это неправда. 💰Неравноценные сделки в банкротстве Одно из оснований оспаривания сделок при банкротстве — неравноценность. То есть когда имущество приобретено существенно ниже его реальной рыночной стоимости (купили за рубль, а реально стоило три). Не буду сегодня погружаться в особенности кратности занижения — это отдельная большая тема. Подсвечу другой момент. 🏠Что не так с оценкой стоимости дома Представьте, что вы купили участок с загородным домом. Вокруг ничего, дом полуразрушенный. Компания, у которой он был в собственности, рада избавиться от такого актива за миллион рублей. Все счастливы. Новый собственник начинает ремонт, а рядом с участком постепенно разрастается инфраструктура: появляются магазины, соседи, увеличиваются мощности электричества. Дом отремонтирован, жить стало лучше. Тем временем компания, которая его продала, становится банкротом и приходит конкурсный управляющий (человек, который управляет имуществом банкрота и отвечает за расчёты с кредиторами) и решает оспорить сделку. По его мнению, дом стоил и стоит дороже. Заказывает оценку. Вам звонит оценщик и просит прийти на осмотр и фотографирование вашего дома. Приходит, фотографирует отремонтированные хоромы, изучает, как развилась инфраструктура, и делает вывод, что на момент продажи дом стоил все три миллиона, а не один (откуда же ему знать, что было с домом год назад). Вот и полноценное основание для оспаривания сделки. То, что год назад дом был разрушен и вокруг не было ни магазинов, ничего, в отчёте об оценке не учитывается. 🛡️Как можно защититься При защите сделки от оспаривания возникает проблема — доказать, как всё было год назад. Если ремонт делался через подрядчика или сохранились чеки на стройматериалы, то в целом это возможно. Просто доказываем удорожание дома за счёт вложений. Сложнее доказать, что год назад не было соответствующей инфраструктуры. Но тоже можно, например — банально по онлайн-картам можно отследить, когда появился магазин. Искать и собирать доказательства придётся, и появление такого иска будет неприятным. Напомню: в спорах об оспаривании сделок при банкротстве главное — слепить историю, то есть собрать доказательства, которые восстанавливают картину прошлого, а именно: каким был объект, что происходило вокруг, сколько он реально стоил на тот момент. 📌Выводы и рекомендации Веду же я всё к трём рекомендациям. 1️⃣При покупке недвижимости — закажите отчёт об оценке на дату покупки. В нём будут фотографии, характеристика территории на текущий момент. В случае судебного разбирательства это существенно упростит жизнь. 2️⃣Если вам внезапно звонит оценщик и говорит, что ему надо оценить ваш дом (квартиру) для суда, то сначала уточните: для какого суда? Радостно пускать человека что-то оценивать без понимания контекста не стоит. Хорошего от этого вряд ли стоит ждать. Историю с таким появлением оценщика на пороге я не выдумал. Она вполне реальная — поэтому и появился этот пост. 3️⃣Если экспертиза назначена — заявите ходатайство о постановке перед экспертом дополнительных вопросов, в том числе о методологии ретроспективной оценки и корректировках на состояние объекта на дату сделки. Многие оценщики работают «по фотографии на сейчас», и суд вполне может назначить повторную экспертизу, если методология первой будет оспорена. Но суд примет оценку, если не будет представлено доказательств, что она ошибочно. Прочёл в законе