Отсутствие согласия супруга: недействительны ли последующие сделки?
Отсутствие согласия супруга: недействительны ли последующие сделки? Не самая редкая ситуация — купили квартиру. Внезапно появляется супруг продавца (возможно уже бывший) и говорит, что его согласия на сделку не было. Как быть? 📂Ситуация: Гражданин купил квартиру. Спустя время выясняется, что один из супругов оспаривает продажу по мотиву отсутствия согласия. Такой типичный пример делится на два случая. В одном квартира покупалась у одного из супругов. Во втором один из супругов сначала отчуждал недвижимость в пользу лица, которое затем выступало продавцом. ❓Вопрос: Если сделку признают недействительной, влечёт ли это недействительность последующей сделки купли-продажи квартиры? 🔍Разбираемся Короткий ответ: совершенно необязательно. 1️⃣Во-первых, есть Постановление Конституционного Суда РФ от 13.07.2021 г. № 35‑П. В этом деле рассматривался аналогичный случай: продажа квартиры без согласия супруга, затем последовательная смена собственников. После чего иск о признании сделки недействительной и попытка виндицировать (истребовать обратно) квартиру у конечного покупателя. ⚖️Из позиции КС РФ следует: Иск бывшего супруга, предъявленный на основании пункта 1 статьи 302 ГГ РФ к добросовестному участнику гражданского оборота, который возмездно приобрел жилое помещение у третьего лица, полагаясь на данные ЕГРН, и в установленном законом порядке зарегистрировал возникшее у него право собственности, не подлежит удовлетворению в случае, если бывший супруг, по требованию которого сделка по распоряжению жилым помещением признана недействительной как совершенная другим бывшим супругом без его согласия, не предпринял - в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности - своевременных мер по контролю над общим имуществом супругов и надлежащему оформлению своего права собственности на это имущество. 🔜Таким образом, КС РФ защищает добросовестных приобретателей и фактически позволяет полагаться на данные ЕГРН. ‼️Важно: не стоит рассматривать данные ЕГРН как универсальный способ защиты во всех спорах об оспаривании сделок. Поэтому признание первой сделки недействительной лишь даёт право обратиться с иском о виндикации имущества. В таком споре придётся доказать, что покупатель недобросовестен или он мог предположить отсутствие согласия супруга. 2️⃣Во-вторых, проблема судьбы последующих сделок при недействительности первой не нова. Многие полагают, что отмена первой сделки автоматически влечёт недействительность всех прошлых и будущих. 🏛Однако ВС РФ высказал следующую позицию: ▪️Параграф второй гл. 9 ГК РФ, регулирующий недействительность сделок, не содержит указания на такое последствие недействительности сделки как признание недействительными всех последующих сделок, так и такого самостоятельного основания для признания сделки 🔗Определении ВС РФ от 18.03.2025 № 89-КГ24-14-К7. 💬Доктрина в помощь. В Глоссе о недействительных сделках Тузов Д.О. пишет: Указанное заблуждение (о недействительности всех последующих сделок) основано на отказе многих юристов разграничивать обязывающие и распорядительные сделки: на самом деле при недействительности первого обязывающего договора отсутствует кауза для совершаемой в его исполнение распорядительной сделки по переносу права собственности, а потому недействительными в силу принципа каузальности будут именно распоряжения, произведенные как по этому договору, так и – вследствие отсутствия у дальнейших отчуждателей распорядительной власти – по всем последующим, но это никак не влияет на действительность самих впоследствии заключенных договоров купли-продажи как чисто обязательственных сделок. 💬Итог Сделка конечного покупателя остаётся действительной. Если он добросовестный приобретатель, вещь остаётся у него, а супруг, чьё право нарушено, получает право на компенсацию половины стоимости отчуждённого.