⚖️Оспаривание сделки и признание её недействительной — один из главных страхов как поку...
⚖️Оспаривание сделки и признание её недействительной — один из главных страхов как покупателя, так и продавца недвижимости. Федеральная нотариальная палата перечислила наиболее распространённые основания для таких споров. Разбираем их последовательно. 📌 Как это работает в целом Оспорить сделку можно только через суд — по иску одного из участников либо третьего лица, чьи права были нарушены. Кроме того, с иском могут обратиться ФНС, прокуратура, органы опеки и попечительства и иные ведомства. Дела такой категории рассматриваются в среднем от года до нескольких лет. При признании сделки недействительной по общему правилу применяется реституция: продавец возвращает себе недвижимость, а покупатель — уплаченные деньги. Однако на практике исполнение решения может быть затруднено. Например, если продавец уже передал полученные средства мошенникам, покупателю будет крайне сложно вернуть их обратно. По данным исследования, за 2020–2025 годы в России было оспорено порядка 30 тысяч типовых сделок с недвижимостью. Больше всего среди них договоров дарения (46%) и купли-продажи (32%). Примечательно, что после введения обязательной нотариальной формы для договоров дарения недвижимости между гражданами количество оспариваний таких сделок сократилось более чем на 37%. 1️⃣ Мнимые и притворные сделки Это наиболее объёмная группа оснований. Такие сделки относятся к ничтожным, то есть недействительным с момента заключения (ст. 170 ГК РФ). Мнимая сделка совершается лишь для вида, без намерения создать реальные правовые последствия. Например, собственник «продаёт» квартиру родственнику, чтобы скрыть имущество от кредиторов или супруга, но фактически продолжает в ней жить и оплачивать коммунальные услуги. Притворная сделка заключается с целью прикрыть другую сделку или те же отношения на иных условиях. Пример — продажа вместо залога либо занижение цены в договоре для ухода от налогов. В последнем случае в договоре может быть указано 5 млн рублей вместо реальных 15 млн. При оспаривании покупатель сможет претендовать лишь на номинальную сумму, указанную в документе, а разницу рискует потерять. 2️⃣ Существенное заблуждение Речь идёт о ситуации, когда участник сделки имел ошибочное представление о её ключевых составляющих — предмете или природе (ст. 178 ГК РФ). В результате он согласился на то, чего фактически не хотел. Пример: продавец заявляет, что не понимал, какой документ подписывает, — думал, что это договор залога или завещание, а не купля-продажа. С 2020 по 2024 год число подобных споров выросло более чем на 50%. 3️⃣ Обман, насилие, угрозы Сюда относятся сделки, совершённые под влиянием обмана, насилия, угрозы, а также кабальные сделки (ст. 179 ГК РФ). В отличие от заблуждения, здесь речь идёт о намеренном воздействии на волю человека — хитростью или силой. Отдельно нотариусы выделяют дела с так называемыми ведомыми продавцами. Это ситуации, когда собственник формально дееспособен, но действует под чужим влиянием или давлением мошенников. Истцы в таких делах нередко выступают потерпевшими в рамках уголовных дел, а гражданский иск подают для возврата имущества. 4️⃣ 4️⃣ Неспособность понимать свои действия Одна из самых сложных категорий споров — иски по ст. 177 ГК РФ. Речь о формально дееспособных гражданах, которые в момент совершения сделки не могли понимать значение своих действий или руководить ими. Причинами могут быть болезнь, приём лекарств, влияющих на сознание, сильный стресс, тревога или гнев. В таких случаях добросовестный покупатель рискует лишиться недвижимости, причём не факт, что сможет вернуть уплаченные деньги. 5️⃣ Отсутствие обязательного согласия Значительная доля споров возникает из-за отсутствия обязательного согласия супруга, органа опеки и попечительства или иных законных представителей, а также из-за превышения полномочий при совершении сделки по доверенности (ст. 173.1, 174 ГК РФ).